logo-icon-white-muehlfeld-immobilien

Aktuelle Informationen und spannende Neuigkeiten von Mühlfeld Immobilien

logo-white

Alle Blogartikel

Hier haben wir Ihnen alle bisherigen Blogartikel zusammengestellt. Diese sind nach verschiedenen Beitragskategorien sortiert.

Kaufnebenkosten beim Hauskauf. Das Geld türmt sich hier oft unerwartet auf!
  • 12. Oktober 2026

Kaufnebenkosten des Immobilienerwerbs: Ein zentraler Überblick für Ihr Budget

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte nicht nur den Kaufpreis betrachten. Die Kaufnebenkosten sind ein wichtiger Bestandteil der Gesamtkosten und werden bei der Planung einer Immobilienfinanzierung häufig unterschätzt. Neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen zusätzliche Ausgaben, die schnell einen hohen fünfstelligen Betrag erreichen.

Gerade in Hessen und Baden-Württemberg lohnt sich ein genauer Blick auf die Kaufnebenkosten, denn insbesondere bei der Grunderwerbsteuer gibt es regionale Unterschiede. Wer diese Kosten frühzeitig kennt, kann seine Finanzierung besser planen und vermeidet unangenehme Überraschungen.

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Die wichtigsten Kaufnebenkosten beim Haus-, Wohnungs- oder Grundstückskauf setzen sich aus drei wesentlichen Bestandteilen zusammen: der Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchkosten sowie der möglichen Maklerprovision.

Grunderwerbsteuer in Hessen und Baden-Württemberg

Die Grunderwerbsteuer gehört zum größten Kostenpunkt des Immobilienerwerbs. Sie wird einmalig beim Kauf einer Immobilie fällig und richtet sich nach dem Kaufpreis.

Die Höhe ist abhängig vom jeweiligen Bundesland:

Bei einem Immobilienkauf für 500.000 Euro bedeutet das einen Unterschied von 5.000 Euro zwischen den beiden Bundesländern. Besonders in Regionen mit hohen Immobilienpreisen – beispielsweise entlang der Bergstraße, im Rhein-Main-Gebiet oder rund um Heidelberg – kann die Grunderwerbsteuer somit einen erheblichen Anteil der Kaufnebenkosten ausmachen.

Notar- und Grundbuchkosten

Eine Immobilie kann in Deutschland nicht ohne notarielle Beurkundung gekauft werden. Der Notar stellt sicher, dass der Kaufvertrag rechtlich korrekt abgewickelt wird und alle Beteiligten geschützt sind.

Zusätzlich entstehen Kosten für die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Diese Gebühren sind gesetzlich geregelt und werden üblicherweise vom Käufer übernommen.

Kostenpunkt: etwa 2 % des Kaufpreises

Diese Kaufnebenkosten sind unabhängig vom Bundesland und sollten bei jeder Immobilienfinanzierung fest eingeplant werden.

Maklerprovision: Ein wichtiger Unterschied bei den Kaufnebenkosten

Ein weiterer möglicher Bestandteil der Kaufnebenkosten ist die Maklerprovision. Seit der gesetzlichen Neuregelung wird die Provision bei vielen Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die genaue Gestaltung hängt jedoch vom jeweiligen Angebot und der Vereinbarung ab.

Bei Mühlfeld Immobilien setzen wir bewusst auf das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass die Maklerprovision vollständig vom Verkäufer getragen wird und für Käufer keine zusätzliche Provision anfällt.

Gerade bei einem zunehmend schwierigen Finanzierungsumfeld ist dies ein entscheidender Vorteil. Käufer müssen weniger Eigenkapital für die Kaufnebenkosten einplanen und Kaufpreisfinanzierungen sind somit eher von Erfolg gekrönt.

Gleichzeitig profitieren auch Verkäufer von diesem Modell, da eine transparente und faire Vermarktung möglich ist.

Wir haben hierzu auch einen eigenen, sehr lesenswerten Blogartikel geschrieben: https://www.muehlfeld-immobilien.de/5-gruende-fuer-die-innenprovision/

Weitere mögliche Kaufnebenkosten bei Grundstücken

Neben den klassischen Nebenkosten können bei Grundstückskäufen zusätzliche Ausgaben entstehen. Dazu zählen beispielsweise Erschließungskosten, falls Straßen, Versorgungsleitungen oder Hausanschlüsse noch nicht vollständig vorhanden sind.

Auch bei älteren Immobilien können zusätzliche Kosten entstehen, etwa für notwendige Maßnahmen vor der Nutzung oder einen möglichen Rückbau bestehender Gebäude. Diese Kosten sind jedoch sehr individuell und sollten vor dem Kauf genau geprüft werden.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?

In der Praxis liegen die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf häufig zwischen etwa 7 und 10 % des Kaufpreises, wenn keine Maklerprovision durch den Käufer getragen werden muss. Wird zusätzlich eine Käuferprovision fällig, kann sich der Anteil entsprechend erhöhen.

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro können somit schnell mehrere zehntausend Euro an zusätzlichen Kosten entstehen. Eine frühzeitige Kalkulation ist deshalb ein wichtiger Bestandteil einer sicheren Immobilienfinanzierung.

Fazit: Kaufnebenkosten realistisch einplanen

Die Kaufnebenkosten sollten bei jedem Immobilienkauf von Anfang an berücksichtigt werden. Besonders die Unterschiede bei der Grunderwerbsteuer zwischen Hessen und Baden-Württemberg sowie das jeweilige Provisionsmodell haben einen direkten Einfluss auf die tatsächliche finanzielle Belastung.

Mit einer guten Vorbereitung und einer transparenten Beratung lassen sich die Nebenkosten zuverlässig einschätzen. Bei Mühlfeld Immobilien profitieren Käufer durch unser Innenprovisionsmodell von mehr Planungssicherheit und einer besseren Finanzierbarkeit beim Immobilienkauf.

Weiterlesen...
Trauriges Smiley, das sich über Fehler beim Immobilienverkauf ärgert
  • 3. Februar 2026

Zu hoch gestartet, zu niedrig gelandet – ein teurer Fehler beim Immobilienverkauf

Fehler beim Immobilienverkauf entstehen oft schon beim ersten Schritt: dem Angebotspreis. Es klingt widersprüchlich, ist aber Realität am Immobilienmarkt: Die größte Gefahr, eine Immobilie unter ihrem eigentlichen Marktwert zu verkaufen, ist ein zu hoher Angebotspreis zu Beginn. Warum das so ist – und wie sich dieser Fehler vermeiden lässt – erklären wir hier.

Warum Eigentümer ihre Immobilie häufig höher einschätzen als der Markt

Für Eigentümer ist die eigene Immobilie weit mehr als nur ein Objekt. Sie ist Zuhause, Kapitalanlage und oft mit vielen persönlichen Erinnerungen verbunden. Hinzu kommen Investitionen in Modernisierungen, gestiegene Baukosten oder Vergleichsangebote aus Immobilienportalen, die auf den ersten Blick höhere Preise suggerieren.

Doch genau hier entstehen häufig typische Fehler beim Immobilienverkauf:

❌ Angebotspreise werden mit tatsächlichen Verkaufspreisen verwechselt.
❌ Emotionale Werte fließen in die Preisvorstellung ein.
❌ Online-Inserate werden als realistischer Marktmaßstab interpretiert.

Käufer orientieren sich dagegen an Marktanalysen, Finanzierbarkeit und vergleichbaren Verkäufen in der Region. Was online als „vergleichbare Immobilie“ erscheint, unterscheidet sich in Wahrheit oft deutlich in Lage, Zustand, Ausstattung oder Energieeffizienz. Genau deshalb führt der Blick auf andere Inserate häufig zu einer unrealistischen Preisvorstellung.

Viele Eigentümer unterschätzen außerdem, wie professionell Kaufinteressenten heute vorbereitet sind. Durch Vergleichsportale, Finanzierungsrechner und Marktberichte wissen Käufer meist sehr genau, welche Preise in einer Region tatsächlich realistisch sind. Wird eine Immobilie deutlich zu teuer angeboten, fällt das potenziellen Interessenten sofort auf – hier liegt bereits beim Vermarktungsstart ein gravierender Fehler beim Immobilienverkauf vor.

Aktuelle Entwicklungen und Preisanalysen auf dem deutschen Immobilienmarkt zeigt beispielsweise Statista Immobilienmarkt Deutschland.

Warum ein zu hoher Angebotspreis problematisch ist

Natürlich möchte jeder Verkäufer den bestmöglichen Preis erzielen. Viele Eigentümer verfolgen deshalb die Strategie, zunächst mit einem höheren Preis in den Markt zu gehen und später gegebenenfalls zu reduzieren. In der Praxis führt genau das jedoch oft zum Gegenteil.

Der Immobilienmarkt funktioniert sehr sensibel:

🔍 Die Immobilie wird zwar online gesehen, aber kaum angefragt.
📅 Wochen vergehen ohne ernsthafte Besichtigungen.
⬇️ Erste Preisreduzierungen werden notwendig.
⚠️ Weitere Nachlässe wirken schnell wie ein Warnsignal.

Besonders die ersten Wochen einer Vermarktung sind entscheidend. In dieser Zeit erhält ein neues Immobilieninserat die größte Aufmerksamkeit auf den Portalen. Genau dann beobachten Interessenten neue Angebote besonders intensiv. Wird die Immobilie in dieser wichtigen Phase zu teuer angeboten, verpufft ein großer Teil des Potenzials bereits am Anfang.

Interessenten beobachten den Markt heute sehr genau. Sobald ein Objekt länger online bleibt oder mehrfach reduziert wird, entsteht häufig der Eindruck, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt oder der Preis weiter sinken könnte. Viele Käufer warten dann bewusst weiter ab, um später noch stärker verhandeln zu können.

Das Ergebnis:

💸 Die Immobilie verliert an Attraktivität.
💬 Käufer verhandeln aggressiver.
📉 Am Ende wird häufig unter Marktwert verkauft.

Hinzu kommt, dass Banken und Finanzierungsberater Immobilien ebenfalls bewerten. Wenn ein Kaufpreis deutlich über dem realistischen Marktwert liegt, kann es sogar passieren, dass Finanzierungen schwieriger werden oder Käufer abspringen. Dadurch verlängert sich die Vermarktungsdauer zusätzlich.

Der richtige Weg: realistisch starten und strategisch vermarkten

Um Fehler beim Immobilienverkauf zu vermeiden, ist ein marktgerechter Angebotspreis entscheidend. Eine realistische Preiseinschätzung sorgt für Aufmerksamkeit, Nachfrage und im besten Fall sogar für Wettbewerb unter Kaufinteressenten.

Der Schlüssel für einen erfolgreichen Verkauf:

✔️ Vertrauen Sie auf fundierte Marktkenntnis und professionelle Bewertung.
✔️ Lassen Sie sich nicht ausschließlich von Online-Angebotspreisen beeinflussen.
✔️ Vermeiden Sie spätere Preisreduzierungen durch eine klare Strategie von Beginn an.
✔️ Nutzen Sie die erste Phase der Vermarktung optimal – denn dort ist die Aufmerksamkeit am größten.

Ein professioneller Immobilienverkauf besteht nicht nur aus schönen Fotos und einem Online-Inserat. Entscheidend ist vor allem die richtige Preisstrategie. Dabei spielen regionale Nachfrage, Lage, Zustand der Immobilie, Zielgruppe und aktuelle Marktbewegungen eine wichtige Rolle.

Wer seine Immobilie realistisch einpreist, erzielt oft bessere Ergebnisse als Verkäufer mit überhöhten Preisvorstellungen. Ein attraktiver Einstiegspreis erzeugt mehr Nachfrage, mehr Besichtigungen und häufig auch eine stärkere Dynamik zwischen mehreren Interessenten. Genau daraus entsteht oft der tatsächlich optimale Verkaufspreis und typische Fehler beim Immobilienverkauf werden vermieden.

Fazit

Viele Eigentümer sorgen sich vor allem um eine Frage: „Was passiert, wenn wir zu günstig starten?“ Genau dafür gibt es professionelle Verkaufsstrategien, die Marktpotenziale optimal ausschöpfen und gleichzeitig unnötige Preisverluste vermeiden. Mehr dazu erfahren Sie in unserem nächsten Blogartikel.

Fest steht jedoch: Der Verkaufserfolg entscheidet sich häufig bereits mit dem ersten Angebotspreis – und nicht erst am Ende der Vermarktung. Wer typische Fehler beim Immobilienverkauf vermeidet, verbessert nicht nur die Verkaufschancen, sondern schützt auch den tatsächlichen Wert seiner Immobilie langfristig.

Weiterlesen...
  • 17. September 2025

Finale unserer Bauherren-Reihe: Ein Zuhause im Grünen

Nachdem die letzten Umzugskartons ausgepackt und das neue Zuhause endlich eingerichtet war, stand für Toni und Julia der nächste große Schritt an: die Gestaltung der Außenanlage. Was auf den ersten Blick wie das „i-Tüpfelchen“ eines Bauprojekts wirkt, entpuppt sich schnell als ebenso komplexe wie entscheidende Aufgabe. Denn Garten, Terrasse, Wege und Co. sind nicht nur optisches Beiwerk – sie bestimmen maßgeblich, wie sich das Leben rund ums Haus anfühlt. Und auch in finanzieller Hinsicht ist die Außenanlage ein echtes Mammutgewerk.

Beide gingen bzw. gehen das Thema ganz unterschiedlich an – und auch hier zeigt sich wieder: Es gibt nicht den einen richtigen Weg. Es gibt nur den, der zur eigenen Lebenssituation, den finanziellen Möglichkeiten und den persönlichen Prioritäten passt.

Ein wichtiger Unterschied zeigt sich dabei schon im Ausgangspunkt: Toni baute sein Haus noch vor dem starken Zinsanstieg infolge geopolitischer Entwicklungen wie dem Ukraine-Krieg. Julia hingegen startete ihr Projekt in einer Zeit deutlich höherer Bauzinsen. Das hatte spürbare Auswirkungen auf ihre jeweiligen Finanzierungsmodelle – und letztlich auch darauf, wie viel finanzieller Spielraum für die Außenanlage blieb. Während Toni von günstigeren Konditionen profitierte und deshalb mehr auf einmal investieren konnte, musste Julia mit schärferen Rahmenbedingungen kalkulieren und ihre Prioritäten entsprechend anders setzen.

Tonis Weg: Alles auf einmal – mit klarem Plan und großem Einsatz

Direkt nach der Fertigstellung seines Hauses ging es bei Tonis Familie an die Außenanlage. Diese sollte in einem Zug fertiggestellt werden. Für ihn hatte das viele Vorteile: Die gesamte Fläche war schnell nutzbar, und es entstand nur einmal Dreck und Aufwand. Das empfand er als sehr praktisch, weil so der ganze Bauabschnitt zügig abgeschlossen war.

Tatsächlich hatten sie sogar schon vor dem Einzug mit der Außenanlage begonnen – etwa 50 % waren zu diesem Zeitpunkt bereits fertiggestellt. Diese frühe Planung brachte nicht nur zeitliche Vorteile, sondern auch ein gutes Gefühl von Ankommen im neuen Zuhause.

Trotzdem war der Schritt mit einigem Druck verbunden – vor allem, weil viele Entscheidungen auf einmal getroffen werden mussten: von den Materialien über die Wege bis hin zu den Pflanzen. Toni hatte sich zwar im Vorfeld viel Gedanken gemacht und die Kosten sorgfältig kalkuliert, doch finanziell war es trotzdem eine große Herausforderung, alles auf einmal zu stemmen. Die Planungssicherheit half ihm zwar, aber die Summe, die auf einmal anstand, bedeutete auch ein gewisses Risiko.

Für Toni war es wichtig, dass die Außenanlage zum Einzug nicht nur optisch komplett war, sondern auch direkt den Wohnkomfort erweiterte.

Julias Weg: Schritt für Schritt – mit viel Eigenarbeit und Zeit für Entwicklung

Julia hingegen entschied sich für einen langsameren Prozess. Sie und ihre Familie gestalten die Außenanlage nach und nach – um das Budget besser zu verteilen und immer wieder neue Ideen umzusetzen. Außerdem ist es ihr wichtig, Eigenleistung einzubringen, um die Kosten zu senken und dem Garten eine persönliche Note zu verleihen.

Diese Variante bringt natürlich auch Herausforderungen mit sich: Über einen längeren Zeitraum bleibt es rund ums Haus zwangsläufig etwas unordentlich. Und kleine Kinder bringen den Dreck mit Begeisterung ins Haus. Auch die Außenflächen sind zunächst nur eingeschränkt nutzbar – besonders in den ersten warmen Monaten wurde die fehlende Terrasse oder Rasenfläche spürbar vermisst.

Auf der anderen Seite kann Julia ihre Erfahrungen als Bewohnerin direkt in die Gestaltung einfließen lassen. Sie merkt, welche Wege sich im Alltag bewähren, wo Schatten gebraucht wird oder welche Ecke doch lieber blühen sollte. Die Anlage entwickelt sich so organisch – und mit jedem Arbeitsschritt wächst auch die Identifikation mit dem eigenen Garten. Die zeitliche und finanzielle Streckung gibt ihr zudem Raum, flexibel auf neue Prioritäten zu reagieren.

Ein wichtiger Tipp, den Julia heute mitgeben würde: Frühzeitig Kontakt zu Garten- und Landschaftsbauunternehmen aufnehmen – nicht nur, um Kosten zu vergleichen, sondern auch wegen der oft langen Vorlaufzeiten. Gerade gute Betriebe sind schnell ausgebucht, besonders in den Sommermonaten.

Fazit: Außenanlage mit Strategie – je nach Lebensmodell

Ob man direkt alles fertigstellen möchte oder den Garten Stück für Stück wachsen lässt – beide Ansätze haben ihre Berechtigung. Entscheidend ist, dass die Herangehensweise zu den eigenen Lebensumständen, dem verfügbaren Budget und den persönlichen Vorstellungen passt.

Gerade in Zeiten höherer Bauzinsen – wie sie derzeit vorherrschen – lohnt es sich, frühzeitig zu überlegen, wie viel finanzielle und zeitliche Energie in die Außenanlage fließen kann und soll. Denn während frühere Bauherren (wie Toni) noch mit vergleichsweise günstigen Finanzierungen rechnen konnten, stehen heute andere Rahmenbedingungen im Raum – und damit auch andere Spielräume.

Wer also gerade in der Planungsphase steckt, sollte die Außenanlage nicht als reines „Bonusprojekt“ betrachten, sondern als festen Bestandteil der Gesamtstrategie. Je nach Finanzierungsmodell kann es sinnvoll sein, von Anfang an einen klaren Gartenplan zu verfolgen – oder bewusst Etappen einzuplanen, in denen Eigenleistung und kreative Lösungen mehr Raum bekommen.

Am Ende zählt nicht, wie schnell der Garten fertig ist – sondern, dass er zu einem Zuhause wird, das zur eigenen Realität passt.

Weiterlesen...
  • 23. Juni 2025

Erfahrungsbericht Teil 4: Bauherr 2021/22 vs. Bauherrin 2023/24!

Wir haben etwas pausiert, aber jetzt geht es weiter: Im vorletzten Teil unserer Reihe, in der Toni und Julia ihre Erfahrungen als Bauherren gegenüberstellen, nehmen wir euch mit in die wohl intensivste Phase eines jeden Bauprojekts – vom ersten Spatenstich bis zur Schlüsselübergabe. Zwei unterschiedliche Wege, zwei Herangehensweisen, ein gemeinsames Ziel: das eigene Zuhause.

Im September 2021 fiel für Toni und seine Familie der Startschuss: Der erste Spatenstich für das Eigenheim war gesetzt. Grundlage für das Bauvorhaben war ein bewährtes Bausystem mit individueller Planung – allerdings ohne klassischen Bauträger. Stattdessen wurde die Bauleitung von einem unabhängigen Bauleiter übernommen, der fast täglich die Baustelle kontrollierte, jedoch keine eigenen Verträge mit den Firmen abschloss. Das bedeutete: Alle Abrechnungen liefen direkt zwischen Toni und den ausführenden Handwerksunternehmen. Dadurch konnten Managementkosten eingespart werden, gleichzeitig erhöhte sich aber das finanzielle Risiko, etwa bei Nachträgen oder unklar definierten Leistungen.

Der Zugang zur Baustelle war für Toni jederzeit möglich. Das schuf nicht nur Transparenz, sondern auch die Möglichkeit, spontane Fragen direkt vor Ort zu klären oder kleinere Anpassungen sofort zu besprechen. Viele Leistungs- und Qualitätsdetails wurden dabei individuell mit den jeweiligen Firmen abgestimmt – von der Position einzelner Steckdosen bis hin zur Ausführung von Fensteranschlüssen.

Die Bemusterung erfolgte bei Toni nicht zentral, sondern verteilt über viele Einzelgespräche. Mit jeder beteiligten Firma wurden Materialien, Ausführungsvarianten und Details separat besprochen. Das sorgte für Flexibilität und individuelle Lösungen, erforderte aber ein hohes Maß an Organisation und Entscheidungskraft – denn jede Auswahl war gleichzeitig eine technische und finanzielle Weichenstellung.

Die Auswahl der Firmen übernahm Toni ebenfalls selbst. Zwar ließ er sich bei der Entscheidungsfindung von den Empfehlungen seines Bauleiters leiten, doch die finale Verantwortung lag bei ihm. So konnte er gezielt mit regionalen oder bereits bekannten Handwerksbetrieben zusammenarbeiten. Der große Vorteil dieser Vorgehensweise lag in der hohen Mitbestimmung und Gestaltungsfreiheit. Der Nachteil: der direkte Kontakt mit zahlreichen Gewerken, was nicht nur Zeit, sondern auch Fachwissen und Kommunikationsstärke erforderte.

Ganz anders verlief der Hausbau bei Julia und ihrer Familie, der im Juni 2023 begann. Hier lag die gesamte Bauleitung beim Bauträger – inklusive der Beauftragung und Koordination aller Gewerke. Die Grundlage für den Bau bildete eine detaillierte Werkplanung, in der alle wesentlichen Aspekte wie Maße, Dämmstandards, Dachkonstruktion und Sanitärobjekte fixiert waren.

Während der Bauzeit hatte Julia keinen freien Zugang zur Baustelle. Der Bauträger war für die Sicherheit verantwortlich und behielt bis zur Übergabe die alleinige Kontrolle über das Gebäude. Zugang erhielten sie nur bei wichtigen Terminen, bei denen der Bauträger persönlich vor Ort war.

Die Entscheidungen zur Innenausstattung wurden in drei zentral organisierten Bemusterungsterminen getroffen. Diese waren klar strukturiert, fanden meist in großen Ausstellungen statt und wurden von fachkundigen Beratern begleitet. Auch wenn mehrere Entscheidungen gebündelt getroffen werden mussten, empfanden Julia und ihr Partner die Gespräche als gut vorbereitet – insbesondere die transparente Aufschlüsselung möglicher Mehrkosten schufen Sicherheit im Entscheidungsprozess.

Die Auswahl der Handwerksfirmen lag vollständig beim Bauträger. Dadurch war der Ablauf klar geregelt, die Kosten gut kalkulierbar – jedoch blieb kein Spielraum, um persönliche Kontakte oder günstigere Angebote einzubinden. Die Struktur des Bauprozesses erlaubte es Julia, sich auf das Wesentliche zu konzentrieren, verlangte aber auch Vertrauen in die Auswahl und Kontrolle durch den Bauträger.

Fazit: Zwei Bauwege – individuell oder geführt

Toni und Julia wählten unterschiedliche Bauansätze: Toni setzte auf Eigenverantwortung, direkte Firmenwahl und hohe Mitbestimmung – verbunden mit mehr Aufwand. Julia entschied sich für den strukturierten Weg über einen Bauträger mit klaren Abläufen und weniger Eigenlast. Beide Modelle führten erfolgreich zum Ziel: dem eigenen Zuhause.

Wie es weitergeht: Der Weg zum fertigen Grundstück

Nach dem Hausbau wartet das nächste große Projekt: die Gestaltung der Außenanlage. In der nächsten Folge dieser Blogreihe berichten Toni und Julia, wie sie Wege, Terrasse und Garten realisiert haben – erneut mit ganz eigenen Entscheidungen, Prioritäten und Erfahrungen.

Weiterlesen...
  • 3. Juni 2025

Bestandsimmobilien, Sanierung, Förderung: Was die neue Bundesregierung plant

Seit dem 6. Mai 2025 ist die neue Bundesregierung unter Bundeskanzler Friedrich Merz (CDU) im Amt. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen wird von Verena Hubertz (SPD) geführt. Ein Blick in den Koalitionsvertrag zeigt: Die neue Regierung hat große Pläne – vor allem für Eigentümer, Käufer und Sanierer von Bestandsimmobilien. Doch was ist konkret geplant? Und was bedeutet das für den Markt?

1. GEG-Reform: „Heizungsgesetz abschaffen“ heißt umbauen, nicht auflösen

Eines der zentralen Vorhaben der neuen Koalition ist die angekündigte Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), das bisher die energetischen Standards für Gebäude geregelt hat. Im Koalitionsvertrag steht wörtlich: „Wir werden das Heizungsgesetz abschaffen.“ Gemeint ist damit aber kein ersatzloses Streichen – sondern eine grundlegende Neuausrichtung.

Der bisherige Fokus auf starren Energieeffizienzvorgaben soll durch eine neue Zielgröße ersetzt werden: die tatsächliche CO₂-Reduktion. Das bedeutet mehr technologische Offenheit, aber auch neue Anforderungen an Planung, Umsetzung und Nachweisführung bei energetischen Sanierungen und Heizungsmodernisierungen. Für Eigentümer kann das mehr Flexibilität bedeuten – aber auch neue bürokratische Hürden, wenn der CO₂-Ausstoß künftig berechnet und dokumentiert werden muss.

2. Heizungsförderung bleibt – Details unklar

Positiv ist: Die Bundesregierung bekennt sich klar zur Fortführung der staatlichen Heizungs- und Sanierungsförderung. Allerdings steht die konkrete Ausgestaltung noch aus. Es ist davon auszugehen, dass mit der Reform des GEG auch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) überarbeitet wird – mit möglicherweise neuen Förderrichtlinien, Bedingungen und Prioritäten.

3. Steuerbonus für geerbte Immobilien

Eine besonders interessante Neuerung für Privatpersonen: Sanierungskosten bei geerbten Immobilien sollen künftig steuerlich absetzbar sein. Damit möchte die Regierung energetische Modernisierung dort fördern, wo sie oft am dringendsten nötig ist – bei älteren Häusern in ländlichen Regionen, wie etwa bei uns im Odenwald. Für Erben kann das ein echter finanzieller Anreiz sein, in die Zukunftsfähigkeit der Immobilie zu investieren.

4. Förderlandschaft: weniger Programme, mehr Übersicht?

Die Regierung plant eine umfassende Neuordnung der Förderlandschaft. Laut Koalitionsvertrag sollen alle bestehenden Programme der KfW auf Wirksamkeit geprüft und zu zwei zentralen Fördersträngen zusammengeführt werden: eines für den Neubau, eines für die Modernisierung und Sanierung im Bestand.

Zudem ist eine neue „Starthilfe Wohneigentum“ geplant, die insbesondere junge Familien beim Erwerb von Wohneigentum unterstützen soll. Auch staatliche Bürgschaften für Hypothekendarlehen stehen zur Diskussion. Damit könnte die Eigenheimförderung gezielter und wirkungsvoller werden – sofern die Maßnahmen ausreichend finanziell unterfüttert sind.

Allerdings: Im Haushaltsplan ist eine Kürzung der Fördermittel um 1 Milliarde Euro vorgesehen. Weniger Programme, aber eventuell höhere Fördersummen pro Maßnahme – das bleibt eine Rechnung mit Unbekannten.

Fazit: Viel Bewegung – aber noch viele offene Fragen

Die neue Bundesregierung setzt wichtige Impulse für den Bestandsimmobilienmarkt – von der CO₂-basierten Sanierungslogik über steuerliche Anreize bis hin zur Neuordnung der Förderung. Für Eigentümer und Investoren ist das ein Signal: Energetische Modernisierung bleibt ein zentrales Thema – aber der Weg dahin könnte flexibler, eventuell auch komplizierter werden.

Wer eine Bestandsimmobilie besitzt, kauft oder saniert, sollte die politische Entwicklung genau verfolgen und sich frühzeitig über Fördermöglichkeiten und steuerliche Änderungen informieren. Denn auch wenn vieles noch im Fluss ist, steht eines fest: Der energetische Zustand von Immobilien wird auch weiterhin für deren Wert entscheidend bleiben.

Wir behalten für euch die neuen Gesetzesvorhaben und deren Umsetzung im Blick. Es bleibt spannend!

Weiterlesen...
  • 19. September 2023

Erfahrungsbericht Teil 3: Bauherr 2021/22 vs. Bauherrin 2023/24!

Toni und Julia haben bereits über ihre unterschiedlichen Erfahrungen als Bauleute in den Bereichen Planung und Finanzierung berichtet. Heute liegt der Fokus auf dem Baubeginn und den hierfür vorbereitenden Maßnahmen.

Tonis Bauvorhaben startete 2021 als eines der ersten im Rahmen des genehmigten Bebauungsplanes. Zunächst mussten die öffentlichen Erschließungssarbeiten fertig gestellt werden. Darunter fällt üblicherweise die verkehrsmäßige Erschließung rund um den Straßenbau, die Straßenbeleuchtung und die Gehwege. Diese Arbeiten, die von den Städten und Gemeinden beauftragt werden, nehmen in der Regel viel Zeit in Anspruch. Parallel musste auch noch die technische Erschließung erfolgen. Hiermit ist die Anbindung des Grundstücks an alle Versorgungsnetzwerke gemeint (z.B. Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Internet, Telefonie und ggf. Kabelfernsehen). Auch die weiteren vorbereitenden Maßnahmen wie das Bodengutachten und die Vermessung des Grundstücks waren zeitlich noch einzubinden. Letztlich vergingen daher von der Genehmigung des Bauantrages bis zum tatsächlichen Baubeginn einige Monate und der offizielle Spatenstich erfolgte erst Mitte September 2021. Die Rohbauarbeiten (Bodenplatte und Keller) zogen sich bis weit in den Herbst, die Holzsystemteile für den Wandaufbau wurden im Spätherbst angeliefert und das Dach wurde im Dezember aufgeschlagen. Insofern mussten die einzelnen Handwerksfirmen teilweise mit jahreszeitbedingten mäßigen Wetterbedingungen klarkommen. Hinzu kamen Lieferengpässe und personelle Ausfälle, die durch die Corona-Pandemie hervorgerufen wurden.

Julia konnte in diesem Jahr auf die bereits eingeholten Erfahrungen der umliegenden Bauleute zurückgreifen. Vermessungstechniker und Bodengutachter kannten das Gebiet bereits, die Gemeinde war mit der Erschließung vollständig fertig, die Lage und Zuführung von Strom- und Wasserleitungen war eingezeichnet und klar geregelt. Auch durch die Zusammenarbeit mit einem Bauträger wurden die vorbereitenden Maßnahmen sehr zügig vergeben, koordiniert und durchgeführt. An dieser Stelle ist auch positiv hervorzuheben, dass die Kostenkalkulation für die sogenannten Baunebenkosten nahezu passgenau waren, so dass hier keine unangenehmen Überraschungen drohten. Und so dauerte es kaum mehr als zwei Monate von der Baugenehmigung bis zur Herstellung der Bodenplatte im August 2023.

Das gemeinsame Fazit der beiden Bauleute: Es ist unbedingt ein zeitlicher Puffer einzuplanen, wenn das Baugebiet noch nicht erschlossen ist. Es empfiehlt sich hier in den Austausch mit der jeweiligen Kommune zu gehen und so auf dem Laufenden zu bleiben. Sofern es möglich ist, sollte man zudem auf die Erfahrungen von umliegenden Bauleuten zurückgreifen. Diese geben hilfreiche Tipps und haben wertvolle Referenzwerte. Zwingend durchzuführende Maßnahmen, wie Bodengutachten und Vermessung des Grundstücks, sind auch finanziell in den Baunebenkosten zu kalkulieren. Das gleiche gilt für die Themen Baustrom und Wasser. Sofern man es beeinflussen kann, ist natürlich der Beginn der Sommerzeit die bestmögliche Bauphase für Erdaushub und Rohbau inklusive der Dacheindeckung. Aber auch hier hat das Wetter manchmal ganz eigene Pläne!

Und noch ein kleiner Ausblick am Ende: Ganz spannend ist derzeit die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes zu § 13 b Baugesetzbuch. Hier ist die Überplanung von Freiflächen am Ortsrand im beschleunigten Verfahren, d.h. ohne Umweltprüfung, geregelt. Mit dem aktuellen Urteil wird die  Vereinbarkeit von § 13 b BauGB mit Europarecht verneint. Für viele Bauleute, die derzeit auf die Genehmigung von eben solchen Bebauungsplänen warten, heißt das jetzt erst einmal Stillstand. Fraglich ist auch, wie bereits abgeschlossene Verfahren nach § 13 b BauGB geheilt werden können. Wir bleiben an dem Thema dran und werden berichten.

Weiterlesen...

Sie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von YouTube. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.

Mehr Informationen
Inhalt entsperren Erforderlichen Service akzeptieren und Inhalte entsperren