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Das novellierte Gebäudeenergiegesetz wurde nach zähen Verhandlungen am 29.09.2023 durch den Bundesrat gebilligt. Doch was bedeutet dies nun konkret für Eigentümerinnen und Eigentümer von älteren Bestandsimmobilien? Wir haben uns einen Überblick verschafft!

Erklärtes Ziel der Bundesregierung ist, das Heizen in Deutschland durch den Austausch von alten Öl- und Gasheizungen klimafreundlich zu machen. Künftig soll daher jede neu eingebaute Heizung zu 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Ab 01.01.2024 gilt dies aber zunächst nur direkt für Neubauten. Bei Bestandsimmobilien sind nun erst einmal die Kommunen am Zug. Diese müssen je nach Größe bis 2026 bzw. 2028 eine Wärmeplanung erstellen und erst dann greift die 65%-Regelung auch hier; allerdings mit weitreichenden Übergangsregelungen.

Doch was versteht man unter der kommunalen Wärmeplanung?

Städte und Gemeinden sollen darüber entscheiden, wie die Wärmeversorgung vor Ort organisiert werden soll und wie der Ausbau der hierfür notwendigen Infrastruktur erfolgt. Beispielsweise kann hier geprüft werden, ob ein Gebiet an ein Fernwärmenetz angeschlossen werden kann oder ob die Wärmeversorgung dezentral organisiert wird oder in einem Gebiet gegebenenfalls das Gasnetz vor Ort auf Wasserstoff umgerüstet wird.

Und was passiert mit einer noch funktionierenden Öl- oder Gasheizung?

Zunächst gilt, dass alle intakten Gas- und Ölheizungen, die vor dem 01.01.2024 eingebaut worden sind, noch bis zum 31.12.2044 mit bis zu 100% Gas bzw. Öl betrieben werden können. Und auch Heizungen, die kaputt gehen, aber noch reparabel sind, unterliegen nicht der Austauschpflicht. Ist eine Erdgas- oder Ölheizung irreparabel defekt oder über 30 Jahre alt (vgl. Austauschpflicht im Sinne von § 72 Abs. 2 Gebäudeenergiegesetz), gibt es Übergangslösungen und mehrjährige Übergangsfristen. In Härtefällen können Eigentümerinnen und Eigentümer von der Pflicht zum Heizen mit erneuerbaren Energien sogar komplett befreit werden. 

Grundsätzlich wichtig ist die Technologieoffenheit bei der Erfüllung der 65%-Regelung. Erfolgt der Einbau einer neuen Heizung, kann zwischen verschiedenen Lösungen gewählt bzw. kombiniert werden. Möglichkeiten sind hier z.B. der Anschluss an ein Wärmenetz, die elektrische Wärmepumpe, eine Stromdirektheizung, eine Biomasseheizung, die Hybridheizung (Kombination aus Erneuerbaren-Heizung und Gas- oder Ölkessel), eine Heizung auf der Basis von Solarthermie und zuletzt auch sogenannte „H2-Ready“- Gasheizungen (Heizungen, die zu 100% auf Wasserstoff umrüstbar sind). Daneben ist aber auch jede andere Heizung auf der Grundlage von erneuerbaren Energien bzw. eine Kombination unterschiedlicher Technologien zulässig.

Und zum Abschluss unseres Berichtes noch eine weitere gute Nachricht: Für den Umstieg auf das Heizen mit erneuerbaren Energien gibt es finanzielle Unterstützung in verschiedenen Formen: Zuschüsse, zinsvergünstigte Kredite oder steuerliche Förderungen. So sind bei bestimmten Konstellationen bis zu 70% Förderung möglich.

Worin unterscheiden sich die Planungsphasen von Bauleuten 2021/22 und von Bauleuten 2023/24? Im ersten Teil unseres Erfahrungsberichtes haben wir die Leistungsphasen 1-5 beleuchtet. Der Resonanz nach zu urteilen, scheinen wir damit ein interessantes Thema für unsere Leserinnen und Leser gefunden zu haben. Daher geht es nun weiter mit einem Vergleich hinsichtlich der Finanzierung.

Bei beiden Finanzierungen bildete die Grundlage eine solide Planung. Alle Bauleute sollten sich daher zunächst umfassend mit den voraussichtlichen Kosten des Bauprojekts beschäftigen. Je genauer das geschieht, desto unwahrscheinlicher sind unliebsame Kostenüberraschungen. Vor allem zum Ende eines Projekts „tun diese richtig weh“ oder führen dazu, dass Abstriche bei der Ausführung gemacht werden müssen. Denkt zum Beispiel auch an die Außenanlage oder die Ausstattung mit Möbeln! Ganz wichtig ist zudem ein großzügiger Kostenpuffer. Mit den ausgewählten Experten kann dann im Detail die Finanzierung zusammengestellt werden.

Toni schloss seine Finanzierung 2020 ab. Wie viele sicherlich wissen, lagen die Bauzinsen zu diesem Zeitpunkt historisch niedrig. Ein Vergleich verschiedener Finanzierungsanbieter im großen Umfang war  nicht notwendig. Die Angebote am Markt waren alle sehr gut und in der Regel lag der Zins um 1,0 Prozent. Durch die Niedrigzinsphase war ihm als Bauherr eine eher langfristige Zinsbindung wichtig. Und da das Leihen von Geld so günstig war, hatte er auch sein Eigenkapital nicht zu hoch ansetzen müssen. Ein riesiger Vorteil war zudem die Möglichkeit, ein ergänzendes Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch zu nehmen. Vorteile eines KfW-Kredits sind in der Regel noch niedrigere Zinsen, Tilgungszuschüsse oder tilgungsfreie Anlaufjahre. Die Finanzierungssituation sah bei Julia gänzlich anders aus. Seit dem Kriegsausbruch in der Ukraine im Februar 2021 gab es bei den Bauzinsen einen kontinuierlichen Aufwärtstrend. Die aktuellen Zinsen liegen zwischen 3,5 und 4,0 Prozent.  Im Januar 2022 gab es dann eine weitere Hiobsbotschaft: Die KfW-Förderprogramme für energieeffizientes Bauen wurden eingestellt. Im April 2022 kam es zwar noch einmal zur einer Neuauflage des Programms – die zur Verfügung gestellten Mittel waren aber innerhalb weniger Stunden aufgebraucht. Aktuell gibt es einen KfW-Kredit für den „Klimafreundlichen Neubau“. Bei Julias Bauvorhaben werden die extrem hohen Anforderungen an die Energieeffizienz allerdings nicht in Gänze erfüllt. Julia entschied sich aufgrund der schwierigen Umstände für einen Finanzvertrieb, der die Konditionen vieler Finanz- und Versicherungsunternehmen vergleichen kann und die Auswahl sowie den Abschluss mit dem ausgewählten Institut begleitet. Zudem standen die Einbringung von Eigenkapital und alternativer Fremdkapitalquellen (z.B. privates Darlehen aus dem Familienumfeld) viel stärker im Fokus.

Unsere Tipps für die Finanzierung: Startet bei dem Thema mit einer fundierten Kostenplanung und setzt euch eine klare Grenze hinsichtlich der monatlichen Belastung. Achtet gerade in der aktuellen Zeit auf Kleinigkeiten, wie die Möglichkeit von Sondertilgungen, einen Tilgungssatzwechsel oder die bereitstellungsfreie Zeit.  Zudem kann die Einbringung von Fremdkapital in Form von zinslosen Darlehen aus dem Freundes- oder Familienkreis sehr hilfreich sein. Beobachtet gemeinsam mit euren Finanzierungsexperten tagesaktuell den Markt, denn derzeit schwanken die Zinsen relativ stark und jeder Prozentpunkt weniger senkt die Kosten. Wenn alle Finanzierungsunterlagen von Euch vorbereitet sind, seid Ihr kurzfristig in der Lage eine schnelle Entscheidung zu treffen. 

Ihr habt Fragen zu einzelnen Produkten oder unseren Partnern? Dann meldet Euch gerne bei uns.

Es ist schon erstaunlich was der Austausch zweier Zahlen so alles verändern kann. Toni Mühlfeld baute sein Traumhaus in den Jahren 2021/2022 und bei Julia Mühlfeld steht in Kürze der erste Spatenstich an. Obwohl die Projekte zeitlich sehr nah beieinander liegen, sind sie gänzlich andere. Wir möchten euch in den kommenden Wochen Einblicke in unsere Erfahrungen als Bauleute geben. Zu Beginn legen wir den Fokus auf die Planungsphase (Leistungsphasen 1 bis 5). 

Toni entschied sich für eine Planung durch einen Architekten. Die Bauleitung (Leistungsphasen 6 bis 9) wurde dann von einem anderen Experten umgesetzt. Der Architekt von Tonis Bauvorhaben plante ein Einfamilienhaus mit zwei Wohngeschossen. Da das Grundstück einen gewissen Höhenunterschied aufzeigt, wurde mit Keller kalkuliert. Der Baustoff Holz war ein absoluter Herzenswunsch. Dies wurde sowohl bei der Bauweise (SWISS KRONO MagnumBoard^® OSB – Elemente), bei der Dämmung als auch bei der Verschalung der Außenfassade berücksichtigt. Beim Grundriss war ihm ein großzügiger Wohn- und Essbereich, eine flexible Raumnutzung und ein lichtdurchflutetes Wohnen (Dachfenster und offene Galerie) wichtig. Bei Julia veränderten sich die Rahmenbedingungen. Durch den extrem gestiegenen Holzpreis war in der Planungsphase die Entscheidung auf eine massive Mauerbauweise gefallen. Eine Fertigbauweise war zwar auch in der Überlegung, aber der Wunsch nach regionalen Partnern bei der Planung, Bauleitung als auch bei den einzelnen Gewerken gaben dann den Ausschlag für einen Bauträger vor Ort. Aus Kostengründen wurde auf einen Keller verzichtet. Stattdessen plante Julia mit einer Bodenplatte und Doppelgarage. Bei der Fassade waren einzelne Akzente mit Holzverschalung gewünscht. Bei der Grundrissgestaltung war durch den fehlenden Keller eine optimale Raumnutzung in den beiden Geschossen extrem wichtig. Hierfür wurde ein hoher Kniestock im Obergeschoss gewählt und viele Nischen eingeplant (z.B. auch Speisekammer unter der Treppe).

Unsere Tipps für die Planungsphase: Überlegt euch vorab genau, welche Punkte euch bei einem Bauvorhaben wichtig sind (Baustoffe, Raumbedarf, Bauzeit, Regionalität, etc.) und wählt dann euren passenden Partner für die Planung/das Bauvorhaben aus. Für uns waren zudem Erfahrungsberichte von anderen Bauleuten ganz zentral. Was lief hier gut? Worauf sollte man achten? Was passte so gar nicht?

Ganz wichtig: Die Chemie muss stimmen. Eines der größten Projekte im Leben braucht starke Partner, auf die Verlass ist! Hört also auch ein Stück weit auf euer Bauchgefühl bei der Entscheidung, mit wem ihr euer Bauvorhaben umsetzen wollt.

Ihr habt Fragen zu einzelnen Produkten oder unseren Partnern? Dann meldet euch gerne bei uns. Und in Kürze folgt der nächste Teil in unserer Reihe: Die Finanzierung! 

Das Europäische Parlament (EU-Parlament) hat am 14. März für strengere Regeln bei der Reform der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) gestimmt. Das Vorhaben muss allerdings noch mit den EU-Mitgliedstaaten ausgehandelt werden. Mit einem finalen Beschluss wird Mitte 2023 gerechnet. Dieser müsste dann von den Ländern in nationales Recht umgesetzt werden.

Inhalt der Reform ist, dass bis 2030 alle Wohnhäuser mindestens Energieeffizienzklasse „E“ und bis 2033 mindestens die mittlere Energieeffizienzklasse „D“ erreichen sollen. Die Spannbreite der Klassen geht von „A“ bis „G“ (in Deutschland wird die Skala bis „H“ geführt). „A“ stellt die Klasse mit der höchsten Energieeffizienz und dem niedrigsten Energieverbrauch dar. „G“ bzw. „H“ ist hingegen die Klasse mit der niedrigsten Energieeffizienz und dem höchsten Energieverbrauch. 

Gegner der Reform befürchten, dass auf viele Hauseigentümer hohe Sanierungskosten zukommen. Zudem warnen viele vor einem dramatischen Wertverlust bei älteren Gebäuden. Befürworter der Reform sehen in dem Ziel, den Energieverbrauch von Gebäuden zu senken, einen wichtigen Baustein im Kampf gegen den Klimawandel. Zudem werden perspektivisch auch die Verbraucherkosten der Eigentümer sinken.

In Deutschland wären laut dem Immobilienverband Deutschland (IVD) überproportional viele Ein- und Zweifamilienhäuser betroffen. Rund 40 Prozent der 16 Millionen Eigenheime seien kaum saniert und befänden sich jetzt noch in den Energieklassen „G“ und „H“. Die EU hat bereits in Aussicht gestellt, dass bis 2030 150 Milliarden Euro aus dem EU-Haushalt zur Verfügung stehen. Allein für Deutschland rechnet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit 254 Milliarden Euro Investitionskosten

Die EPBD-Reform ist Teil des Klimapakets „Fit for 55“. Mit diesem sollen  die Netto-Treibhausgasemissionen bis 2030 um mindestens 55 Prozent im Vergleich zu 1990 gesenkt werden. Das Klimapaket ist der erste Schritt hin zum klimaneutralen Europa bis 2050 und Teil der Umsetzung des Projekts „European Green Deal“.

Unser Fazit?

Es bleibt nun abzuwarten, ob an dem strengen Gesetzesvorhaben der EU-Kommission festgehalten wird oder ob in den laufenden Beratungen Änderungen eingearbeitet werden. Grundsätzlich wird aber deutlich, dass immer mehr Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt einwirken. Eine frühzeitige und fachlich fundierte Aufklärung beim Verkauf wird noch wichtiger. Aktuell haben nur wenige Marktteilnehmer ein Bewusstsein für die europolitischen Entscheidungen und deren mögliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.