Das Gebäudemodernisierungsgesetz – Kaum ein Thema hat Immobilienbesitzer in den vergangenen Jahren stärker verunsichert als die politischen Diskussionen rund um den Heizungstausch. Mit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) unter der Ampelregierung sollten neue Heizungen schrittweise zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Nur wenige Jahre später wird genau dieser Kernbestandteil nun wieder abgeschafft.
Für Eigentümer ist das ein bemerkenswerter Vorgang. Wer 2023 und 2024 die Debatten verfolgt hat, musste teilweise den Eindruck gewinnen, dass Öl- und Gasheizungen kurzfristig aus deutschen Heizungskellern verschwinden würden. Tatsächlich konnten bestehende Anlagen zwar weiterhin betrieben werden, dennoch sorgten die politischen Diskussionen bei vielen Verkäufern und Kaufinteressenten für erhebliche Unsicherheit.
Mit dem im Juli beschlossenen Gebäudemodernisierungsgesetz schlägt die Bundesregierung einen anderen Weg ein. Die gesetzliche Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, entfällt. Eigentümer können künftig wieder selbst entscheiden, ob sie beispielsweise eine Wärmepumpe, eine Biomasseheizung, einen Fernwärmeanschluss oder auch eine Gas- beziehungsweise Ölheizung einbauen möchten.
Für den Immobilienmarkt ist das eine wichtige Nachricht. Denn die Frage, welche Heizungsanlage in einem Gebäude verbaut ist und welche Investitionen künftig erforderlich werden könnten, gehört bei nahezu jeder Kaufentscheidung zu den zentralen Themen.
Was ändert sich konkret mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz?
Wir haben uns die wichtigsten Änderungen für die Verkäufer- als auch für die Käuferseite von Bestandsimmobilien angeschaut:
- Die 65-Prozent-Regel entfällt. Bisher mussten neu eingebaute Heizungen in vielen Fällen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Vorgabe wird abgeschafft. Eigentümer können künftig wieder freier entscheiden, welche Heiztechnik für ihre Immobilie sinnvoll ist.
- Gas- und Ölheizungen bleiben zulässig. Anders als viele Eigentümer befürchtet hatten, sind Gas- und Ölheizungen nicht verboten. Sie dürfen auch künftig eingebaut werden und stehen damit gleichberechtigt neben Wärmepumpen, Biomasseheizungen oder Hybridlösungen. Zudem entfällt die bisherige Austauschpflicht nach 30 Jahren.
- Eigentümer erhalten wieder freie Heizungswahl. Das Gesetz setzt stärker auf Technologieoffenheit. Die Entscheidung, welche Heizungsart wirtschaftlich und technisch am besten zum Gebäude passt, liegt wieder stärker beim Eigentümer.
- Ab 2029 gilt die sogenannte „Biotreppe“. Wer künftig mit Gas oder Öl heizt, muss schrittweise einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen. Damit sollen die CO₂-Emissionen im Gebäudesektor langfristig reduziert werden.
- Ab 2045 müssen Heizungen klimaneutral betrieben werden. Trotz der größeren Freiheit beim Heizungstausch bleibt das langfristige Ziel bestehen: Die eingesetzten Brennstoffe sollen bis 2045 vollständig klimaneutral sein.
- Die staatliche Förderung bleibt erhalten. Eigentümer können auch weiterhin Zuschüsse für Heizungsmodernisierungen und energetische Sanierungen erhalten. Die Förderung wird nicht abgeschafft, sondern neu ausgestaltet.
Fazit: Mehr Wahlfreiheit – aber der Markt entwickelt sich weiter
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz sorgt vor allem für mehr Klarheit und nimmt vielen Eigentümern die Sorge vor kurzfristigen Zwangsmaßnahmen. Die größere Technologieoffenheit gibt Immobilienbesitzern mehr Spielraum bei der Entscheidung, welche Modernisierung für ihr Gebäude sinnvoll ist.
Dennoch zeigt die Entwicklung der vergangenen Jahre deutlich: Die gesetzliche Zulässigkeit einer Heiztechnik allein entscheidet nicht darüber, welche Lösung sich langfristig am Markt durchsetzt. Auch wenn Öl- und Gasheizungen weiterhin möglich bleiben, werden sie bei einer geplanten Modernisierung voraussichtlich nicht automatisch die erste Wahl sein. Faktoren wie steigende CO₂-Kosten, langfristige Energiepreise, Fördermöglichkeiten und die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien spielen dabei eine wichtige Rolle.
Gerade bei einer umfassenden Modernisierung werden viele Eigentümer weiterhin prüfen, ob zukunftsfähige Systeme wie Wärmepumpen, Hybridlösungen oder die Kombination mit Photovoltaik wirtschaftlich sinnvoll sind. Nicht jede Immobilie eignet sich gleichermaßen für jede Technik – entscheidend bleibt die individuelle Situation des Gebäudes.
Für den Immobilienmarkt bedeutet das: Bestandsimmobilien werden weiterhin differenziert betrachtet. Eine ältere Heizungsanlage macht ein Haus nicht automatisch unverkäuflich, kann aber ein Faktor bei der Bewertung und Preisfindung sein. Käufer werden auch künftig genau hinschauen, welche Investitionen perspektivisch notwendig sind.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz schafft damit vor allem eines: mehr Entscheidungsfreiheit. Die eigentliche Herausforderung bleibt jedoch, für jede Immobilie die wirtschaftlich und technisch passende Lösung zu finden.
Ihr habt noch Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz? Dann meldet euch gerne bei uns! Denn wir haben dazu ein hervorragendes Netzwerk an Experten und können euch unter anderem die Philipp Unger Energietechnik GmbH und die Ader Energy GmbH sehr ans Herz legen. Mit beiden Partnern haben wir auch schon tolle Interviews geführt – nachlesen lohnt sich:
Mit der Ader Energy GmbH im Gespräch – unser starkes Netzwerk
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