Coronavirus: Befindet sich auch der Immobiliensektor im Krisenmodus?

Die bundesweiten Regelungen zum Schutz der Bevölkerung vor dem Coronavirus nehmen natürlich auch Einfluss auf den Immobiliensektor. Wir haben uns mit den schon jetzt ersichtlichen Folgen und den möglichen weiteren Auswirkungen beschäftigt und versuchen das Thema für Sie zu strukturieren.

Zunächst muss klargestellt werden, dass eine differenzierte Herangehensweise zwingend erforderlich ist. Pauschale Aussagen zum Sachverhalt sind kritisch zu hinterfragen. Dies zeigen die nachfolgenden und beispielhaften Aspekte:

Differenzierung nach Teilbereichen

Den einen Immobiliensektor gibt es nicht. Vielmehr ist er ein Gefüge aus verschiedensten Teildisziplinen (Bsp.: Projektentwicklung, Verwaltung, Vermittlungsgeschäft etc.) und nicht jeder Teilbereich ist gleich stark betroffen. Durch die verpflichtende Schließung vieler Gewerbebetriebe, die gleichzeitige Möglichkeit von Mietstundungen, aber auch die Gefahr von Unternehmenspleiten, gerät beispielsweise der Anlagemarkt in Teilen der gewerblichen Immobilienwirtschaft immens unter Druck. Dagegen ist der Markt privat genutzter Immobilien, aktuell zumindest, noch nicht derart betroffen.

Zeitliche Betrachtung

Kurzfristig betrachtet können schon jetzt direkte Auswirkungen genannt werden. Sie sind klar ersichtlich. So können etwa Besichtigungen derzeit nur unter Einhaltung strenger Hygieneregeln durchgeführt werden. Bei mittel- und langfristigen Aussagen zur Entwicklung handelt es sich um Prognosen, die teilweise große Unsicherheit aufweisen. Eine entscheidende und schwer zu beurteilende Komponente ist beispielsweise, wie lange und wie stark die derzeitigen Einschränkungen des alltäglichen Lebens bestehen bleiben. Ein Zusammenhang hinsichtlich dessen ist allerdings jetzt schon klar: Je länger die Einschränkungen Einfluss nehmen, desto schwerwiegender und umfangreicher werden die Folgen auch auf den Immobiliensektor ausfallen.

Einzigartigkeit dieser Krise und globalisierte Welt

Valide Zukunftsprognosen sind auch deswegen so schwierig, weil wir es mit einer einzigartigen, noch nie dagewesenen Situation zu tun haben. Natürlich gab es in der Vergangenheit schon weltweite Pandemien. Doch diese fanden eben nicht zu einer Zeit statt, in der die Weltwirtschaft derart miteinander verbunden war. Es fehlen also die Vergleichsmöglichkeiten. Es kommt hinzu, dass durch die weltweite Verbundenheit der Märkte auch die Folgen der Coronakrise auf den Immobiliensektor in Deutschland von einer globalen und nicht von einer nationalen Ebene betrachtet werden müssen.

Wir für unseren Teil möchten auf den Bereich der privatgenutzten Immobilien zum Kauf schauen. Damit beschäftigen wir uns täglich und können somit auf Basis von Beobachtungen gewisse Folgewirkungen der Krise ableiten. Im Rahmen eines kurzfristigen Betrachtungshorizonts stellen wir fest, dass sich das Marktumfeld derzeit in einer Art abwartendem Schockzustand befindet. Die Teilnehmer privater Immobilientransaktionen sind von diesem Krisenzustand genauso kalt erwischt worden wie viele andere auch. Für die meisten gilt jetzt erst einmal, sich privat und beruflich auf die neue Situation einzustellen. Für nicht wenige ist damit ein sehr großer Organisationsaufwand verbunden, sodass nicht existenzielle Themen wie der Immobilienkauf oder der Immobilienverkauf vorübergehend verschoben werden. Das Verschieben hängt auch damit zusammen, dass die Planbarkeit der Zukunft stark eingeschränkt wurde. Niemand kann aktuell seriös sagen, wie lange die Krise unser Leben bestimmen und welche Folgen sie nach sich ziehen wird.

Trotzdem sind Besichtigungen und anschließende Käufe nicht vollständig zum Erliegen gekommen. Nur haben sich eben die begleitenden Prozessabläufe verändert bzw. verlangsamt. Als Beispiele können hier genannt werden: Arbeiten im Homeoffice, strenge Einhaltung der Hygienevorschriften, Reduzierung von persönlichen Kundenterminen, Kundenkontakt per Telefon oder Videochat, stärkere Vorqualifikation von Anfragen, Verzögerungen bei der Organisation von Finanzierungen usw. Es kann aber festgehalten werden, dass es sich dabei überwiegend um Veränderungen handelt, die vor allem durch die Nutzung von digitalen Infrastrukturen in Unternehmen in den Griff zu bekommen sind. Von ähnlich katastrophalen Auswirkungen auf die Arbeitsabläufe wie in anderen Wirtschaftsbereichen ist man hier also weit entfernt.

Die Fragen aller Fragen bleibt aber, wie sich die Coronakrise und deren Folgeerscheinungen mittel- und langfristig auf die Kaufpreise auswirken wird. Immerhin lagen diese noch vor wenigen Wochen auf sehr vielen Immobilienteilmärkten auf einem historisch hohen Niveau.

Grundsätzlich dürften angesichts der Trägheit des Wohnimmobilienmarktes und der geringen Datendichte die meisten Folgen erst langsam und mit zum Teil erheblicher zeitlicher Verzögerung sichtbar werden. Um es also kurz zu machen: Die Auswirkungen auf das Wertniveau sind aktuell noch nicht feststellbar und hängen wie bereits erwähnt von der Dauer der vorherrschenden Einschränkungen ab. Betrachtet man die beiden preisbestimmenden Komponenten Angebot und Nachfrage, dann können aber auch jetzt schon verschiedene Prognosen angestellt werden. Es sei angemerkt, dass die nachfolgenden Ausführungen nichts über den prozentualen Umfang der möglichen Veränderungen aussagen.

Was spricht für ein unveränderliches und ggf. sogar weiter steigendes Immobilienwertniveau:

• Immobilien gelten seit jeher als krisenfeste und sichere Kapitalanlage. Es kommt hinzu, dass es kaum vergleichbar stabile Anlagealternativen gibt. Dies könnte ein Indiz dafür sein, dass die Nachfrageseite stabil bleibt oder sogar steigt.
• Die Unsicherheit der Verkäuferseite bzgl. des Fortbestands der eigenen Jobs, der Entwicklung der Einkommen, der damit verbundenen zukünftigen finanziellen Möglichkeiten und der Wertentwicklung etc. nimmt zu.  Falls möglich, wird das Verkaufsprojekt zurückgestellt, um nach einer gewissen Zeit das Vorhaben im Kontext der dann vorherrschenden Situation neu zu beurteilen.
• Es gibt derzeit kaum ein Anzeichen, dass sich etwas an dem extrem niedrigen Zinsniveau ändert. Die Finanzierungsbedingungen könnten also weiter sehr gut bleiben und somit die gewohnten Kaufanreize schaffen.
• Die bisherige Wohnraumknappheit vor allen in den Städten und stadtnahen Gebieten bleibt sehr wahrscheinlich bestehen. Durch mögliche Verzögerungen bei Neubauten (bspw. wegen Kurzarbeit, Lieferengpässen etc.) könnte sich die Verknappung sogar noch verschärfen. Zudem ist denkbar, dass der Wohnungsmarkt künftig noch stärker reguliert wird. Mittelfristig führen restriktive politische Maßnahmen dazu, dass weniger Wohnungen gebaut werden und dadurch die Angebotsknappheit ansteigt.
• Viele Menschen können auch weiter auf hohe Vermögensstände zurückgreifen. Diese gilt es nun mehr denn je krisensicher anzulegen, wo wir wieder beim ersten Punkt dieser Aufzählung wären.
• Und ein weiterer Punkt darf bei der Beurteilung der Nachfrageentwicklung auch nicht außer Acht gelassen werden. Da Deutschland möglicherweise besser durch die Krise kommt als andere Länder, könnte es zu einer verstärkten Zuwanderung vor allem aus südeuropäischen Nationen oder Großbritannien kommen.

Was spricht für ein sinkendes Immobilienwertniveau:

• Die Unsicherheit der Käuferseite bzgl. des Fortbestands der eigenen Jobs, der Entwicklung der Einkommen, der damit verbundenen zukünftigen finanziellen Möglichkeiten und der Wertentwicklung etc. nimmt zu.  Falls möglich, wird das Kaufprojekt zurückgestellt, um nach einer gewissen Zeit das Vorhaben im Kontext der dann vorherrschenden Situation neu zu beurteilen.
• Die Kreditvergabe könnte zukünftig deutlich strengeren Bedingungen unterliegen, da Geldgeber die neu hinzukommenden Risiken einkalkulieren müssen. Dies reduziert die Anzahl derer, die sich bei Banken Geld für den Immobilienkauf leihen können. Die Nachfrageseite würde dadurch an finanzieller Qualität gewinnen, wohl aber auch zahlenmäßig abnehmen.
• Es könnte zu einer zunehmenden Anzahl ungewollter und krisenbedingter Immobilienverkäufe kommen. „Notverkäufe“ haben in aller Regel nicht den maximal möglichen Preis zur Folge.
• Bisher konzentrierte sich die Nachfrage verstärkt auf Städte bzw. Ballungsräume. So genannte Schwarmzuwanderung fand vor allem wegen der dort vorhandenen beruflichen Perspektiven und des verfügbaren Freizeitangebots statt. Durch die gesammelten Krisenerfahrungen könnten sich die Nachfrageströme zukünftig besser verteilen. Einfach ausgedrückt: Wenn durch eine derartige Krise die Vorteile der Stadt wegfallen, können sich immer mehr Interessenten vorstellen, in ländlichen Regionen zu leben.

Beenden möchten wir unsere Ausführungen mit einem Zitat von John F. Kennedy: „Das Wort Krise setzt sich im Chinesischen aus 2 Schriftzeichen zusammen – das eine bedeutet Gefahr und das andere Gelegenheit.“ Es ist ja nicht so, dass man in der Vor-Krisen-Zeit von einem gesunden Immobilienmarkt sprechen konnte. Von daher ist jetzt ggf. auch eine Gelegenheit gekommen, über fragwürdige Entwicklungen nachzudenken und diese zu korrigieren.

Wir von Mühlfeld Immobilien bleiben jedenfalls gerade in den nächsten Monaten genaue Beobachter des lokalen Immobilienmarktes und versuchen, die richtigen Schlüsse zu ziehen. Sprechen Sie uns also gerne an, falls Sie sich informieren möchten und kommen Sie bestmöglich durch die Krise.