Blogarchiv

Hier haben wir Ihnen alle bisherigen Blogartikel zusammengestellt. Diese sind nach verschiedenen Beitragskategorien sortiert.

Ratgeber

12.10.2017
Tipp für die Wohnungssuche: Kreativität zahlt sich aus!
Viele Suchende klagen derzeit, dass es größte Schwierigkeiten bereitet eine Wohnung zu finden. Entdeckt man ein ansprechendes Angebot, konkurriert man prompt mit einer Vielzahl von Interessenten. Dies gilt nicht nur für den Kauf von Wohnungen, sondern auch für die Anmietung. Natürlich könnte man in Regionen ausweichen, in denen genügend Angebot vorhanden und die Nachfrage deutlich geringer ist. Das kommt aber oftmals nicht in Frage. Es braucht also kreative Ansätze, um dieses Problem zu lösen. Eine Möglichkeit wäre beispielsweise, dass man Kontakt mit den Eigentümern aufnimmt, bevor deren Wohnungen am Immobilienmarkt öffentlich angeboten werden. Dieser Weg eignet sich vor allem bei größeren Wohnanlagen. Gehen Sie dabei wie folgt vor: 1. Wunschstandorte wählen 2. Kleinen Steckbrief mit Ihren Kontaktdaten entwerfen 3. Steckbrief vervielfältigen 4. „Bewerbung“ in die Briefkästen der Wohnanlagen einwerfen Natürlich ist bei einem solchen Vorgehen die Rücklaufquote sehr gering. Aber es reicht ja auch vollkommen aus, wenn ein oder zwei Eigentümer sich bei Ihnen melden. Auch im Mietfall, bei dem der Einwurf den Mieter und nicht den Eigentümer erreicht, kann diese Variante der Wohnungssuche helfen. Denn möglicherweise plant dieser auszuziehen und sucht einen Nachmieter, um seine Wohnung früher verlassen zu können. Eines steht fest: Ob Sie den vorgeschlagenen Weg wählen oder eigene Ideen entwickeln, bleibt vollkommen Ihnen überlassen. Grundsätzlich müssen Sie sich aber von der Masse abheben, damit Sie wahrgenommen werden. Dabei hilft es nicht, das zu tun, was alle machen. Seien Sie also kreativ! Bei Fragen rund um das Thema Immobilien dürfen Sie gerne auf unsere Erfahrung zurückgreifen. Melden Sie sich also bei uns. Wir freuen uns auf Sie.
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Ratgeber

06.10.2017
The right one: Wie finde ich den richtigen Makler?

Ein guter Freund bat uns vor kurzem, dass wir ihn bei der Suche nach einem geeigneten Makler zu unterstützen. Die Immobilie befand sich weit außerhalb unseres Marktgebiets, weswegen wir nicht persönlich für ihn tätig werden konnten.

Wir setzten uns also an den Rechner und gingen auf die Googlesuche. Dabei stießen wir auf ein bekanntes Dilemma, welches uns aber im Zuge der Suche wieder richtig bewusst wurde: Eine zweite Chance zur Auswahl eines Maklers hat man in der Regel nicht. Denn die Wenigsten verkaufen mehr als eine Immobilie in ihrem Leben. Einfacher ist es da in einer Bücherei. Dort leiht man ein Buch aus und falls es nicht gefällt, gibt man es zurück und schaut nach einem neuen.

Sie sehen also, dass die Suche nach einem Immobilienmakler sehr gewissenhaft und sorgfältig erfolgen sollte. Doch anhand welcher Kriterien kann ich einen Fachmann erkennen?

Bei der eigenen Maklersuche für unseren Freund stellten wir sehr schnell fest, dass aus einer Reihe von Kriterien zwei Merkmale besonders wichtig für die Auswahl waren: das berufliche Ausbildungsniveau der Makler und deren Erfahrung! Denn diese beiden Punkte können schon vor einer Beauftragung nachgeprüft werden, wohingegen man auf viele andere Versprechungen nur vertrauen kann.

Wir konnten schließlich unserem Freund mit gutem Gewissen einen Immobilienexperten empfehlen. Wir sind gespannt, wie die Zusammenarbeit verläuft.

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Ratgeber

02.10.2017
So einfach ist es leider nicht: Das Problem mit der schnellen Wertermittlung!

Was ist meine Immobilie wert? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer. Sogar dann, wenn diese noch gar nicht verkauft werden soll. Es ist eben ein gutes Gefühl, über seine Vermögenswerte Bescheid zu wissen.

Doch die Wertermittlung von Immobilien ist alles andere als einfach. Denn Immobilien werden, im Vergleich zu Autos, nur selten veräußert. Es fehlen also Referenzverkäufe für den Preisvergleich. Es kommt hinzu, dass eine Immobilie ein sehr heterogenes Gut ist und sich der betreffende Markt durch eine hohe Intransparenz auszeichnet. Folglich haben wohl viele zwar eine Vorstellung, was 250 g Butter kosten, aber bei der Betrachtung von Immobilien ist dies demgegenüber um ein Vielfaches schwerer.

Es braucht also Experten, die sich mit der Wertermittlung auskennen und spezifisch darin geschult sind. Es verwundert deswegen immer wieder, dass Immobilienmakler oder andere Unternehmen (Bsp.: ImmobilienScout24) kostenlose Wertermittlungen anbieten. Denn eine fundierte Wertermittlung ist mit einer großen Fülle an Aufgaben verbunden. So muss beispielsweise das betreffende Objekt besichtigt, der bauliche Zustand genauestens untersucht, vielfältigste Unterlagen bezüglich ihres Einflusses auf den Wert eingesehen und grundstücksrechtliche Parameter geprüft werden. Dies ist aufwendig und benötigt Zeit.

Schnelle und dadurch kostenlose Wertermittlungen sind daher eher in den Bereich des Glücksspiels und weniger einer seriösen Fachberatung zuzuordnen. Achten Sie daher immer darauf, dass Ihr Dienstleister wichtige Dokumente wie Grundrisspläne, einen Lageplan, einen Grundbuchauszug anfragt oder auch Geräte zur Untersuchung des baulichen Zustands zur Hand hat. Dies sind beispielhafte Merkmale einer fachmännischen Wertexpertise, die dann eben auch ihren Preis haben darf. Sparen Sie also nicht am falschen Ende, denn im Trüben fischen können Sie auch alleine!

Sollten Sie Fragen haben, dann kommen Sie gerne auf uns zu. Wir freuen uns auf Sie.

Toni Mühlfeld (Diplom Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten) und Helge Mühlfeld (Gutachter WAK)

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Ratgeber

17.03.2017
Safety first: Ist Ihr Haus richtig versichert?

Gehören Sie zu denjenigen, die schon das eigene Traumhaus gefunden haben? Glückwunsch! Denn in manchen Regionen stellt sich die Suche nach der passenden Immobilien mittlerweile als höchst schwierig dar. Das geringe Angebot und eine gleichzeitig hohe Nachfrage sind die Gründe dafür.

Als neue Immobilieneigentümer sollten Sie sich aber, neben der Freude über diesen bedeutenden Schritt, auch darum kümmern, dass Sie bei einem objektbezogenen Schadensfall in keinen finanziellen Engpass geraten. Es geht um die Frage: Ist Ihr neues Haus richtig versichert?

Zunächst einmal muss der Eigentumswechsel einer Immobilie dem Versicherer unverzüglich mitgeteilt werden. Die Rechte und Pflichten aus der bestehenden Wohngebäudeversicherung gehen automatisch auf den Erwerber über. Somit geht auch das Recht zur Kündigung der Versicherung auf den neuen Gebäudebesitzer über. Für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode haften der Verkäufer und der Erwerber des Gebäudes gesamtschuldnerisch. Dies klingt alles recht simpel. Doch wie so oft stecken die Schwierigkeiten im Detail und es ergeben sich beispielsweise folgende Fragen:

1. Wann ist unverzüglich? Direkt nach Abschluss des Kaufvertrages, nach Besitzübergang oder nach Eintragung ins Grundbuch?

2. Sind die Konditionen des übernommenen Versicherungsvertrags überhaupt marktkonform und in welcher zeitlichen Frist könnte das Kündigungsrecht ausgeübt werden?

3. Gesamtschuldnerische Haftung – in der Regel hat der Veräußerer vor dem Verkauf schon für eine Teilperiode oder für die gesamte Periode die Prämie gezahlt. Müssen sich also Veräußerer und Erwerber „intern“ einigen, wer welchen Anteil zahlt, um so einen Ausgleich zu schaffen?

Allein diese Fragen zeigen, dass der frühzeitige Kontakt zu einem Versicherungsexperten sinnvoll ist. Dies gilt natürlich auch für den Veräußerer, der beispielsweise einen möglichen Leerstand dem Versicherer anzeigen muss.

Die SV Sparkassen Versicherung um den Generalagenturleiter Sven-Frederik Linke in Weinheim bietet hierfür einen kostenlosen Versicherungscheck an. Dabei können sich sowohl Verkäufer als auch Käufer zu sämtlichen Versicherungsfragen beraten lassen. Gerne stellen wir für Sie einen persönlichen Kontakt her. Sprechen Sie uns an!

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Ratgeber

18.01.2017
Realität: Damit haben wir immer wieder zu kämpfen!

Vor Kurzem mussten wir einen Eigentümer davon überzeugen, dass seine Immobilie nicht 240.000,- € sondern nur 175.000,- bis 180.000,- € Wert sei.

Dieses Unterfangen war nicht ganz einfach. Denn der Immobilienberater vor uns hatte den höheren Wert berechnet und dem Verkäufer zugesagt, dass man 240.000,- € erzielen könne. Und ganz offen gesprochen, die Aussichten auf 70.000,- € Mehrerlös waren natürlich sehr verlockend. Der Verkäufer hat uns schließlich vertraut und wir bekamen den Vermittlungsauftrag. Nach einer sehr schwierigen und langen Vermittlungszeit konnten wir am Ende das Haus für 170.000,- € verkaufen.

Solche Situationen erleben wir sehr häufig. Trifft ein Eigentümer in solchen Fällen nicht doch noch auf ein Fachunternehmen, muss er mit den Folgen der schlechten Beratung leben. Gerade bei Immobilientransaktionen, die durch verhältnismäßig hohe Volumen geprägt sind, können Fehleinschätzungen und Falschberatungen zu gravierenden finanziellen Risiken führen.

Mondpreise als Akquisetool – ein Schelm, wer Böses dabei denkt!

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Ratgeber

04.01.2017
Mal darüber nachgedacht? Gute Zeiten für Problemimmobilien!

Die derzeit vielerorts vorhandenen Nachfrageüberhänge bieten Eigentümern die seltene Chance, Problemimmobilien zu attraktiven Konditionen zu verkaufen. Dieses Zeitfenster sollten Sie nutzen!

Faktoren, die eine Liegenschaft zur Problemimmobilie werden lassen und oftmals nachhaltige Einschränkungen bei der Vermarktung mit sich bringen können, sind: schlechte Wohnlage, geringe Infrastruktur, ungünstiger Zuschnitt, Renovierungs-/Sanierungsstau, keine Unterkellerung, Erbbaugrundstück, belastende Grunddienstbarkeiten etc..

Dabei bringt die Unterstützung durch einen Fachmann bei der Immobilienvermittlung für Verkäufer zwar immer Vorteile mit sich, aber speziell bei der Vermarktung von Problemimmobilien sind auf jeden Fall Immobilien-Profis gefragt.

Zugegeben: Marketing-Patentlösungen zur Vermittlung von Problemimmobilien gibt es nicht. Aber es gibt Möglichkeiten, Probleme zu reduzieren und damit die Verkaufschancen deutlich zu verbessern.

Lassen Sie sich diese Gelegenheit nicht entgehen und nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf. Wir freuen uns auf Sie!

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Ratgeber

02.12.2016
Neues aus der Immobilienwirtschaft: Wohnungseigentum statt Miete

Führende Verbände der Bauherren und Architekten sowie der Bau- und Immobilienwirtschaft streben über ein gemeinsames Verbändebündnis ein Eins-zu-eins-Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Mietern in Deutschland an. Demnach soll die Eigentumsquote bis 2020 von derzeit knapp 45 auf 50 Prozent erhöht werden.

Interessant ist, dass Deutschland selbst dann im Europa-Vergleich immer noch zu den Schlusslichtern gehören und nach heutigem Stand lediglich den drittletzten Platz belegen würde.

Mehr zu den Hintergründen dieser angestrebten politischen Kehrtwende lesen Sie hier.

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Ratgeber

13.05.2016
Geldwäschegesetz: Warum Maklerunternehmen Ihre personenbezogenen Daten erfassen müssen!

Wichtiger Hinweis für unsere Kunden: Immer wieder sind Interessenten im Rahmen einer Objektanfrage nicht bereit, ihre personenbezogenen Daten (Vor- und Zuname, Anschrift etc.) zu nennen. Gerade in einer mehr und mehr „durchleuchteten“ Welt, in der nur noch wenig verborgen bleibt, können wir dies auch bedingt nachvollziehen. Allerdings sind Maklerunternehmen nach dem Geldwäschegesetz (§ 4 Abs. 6 GwG) dazu verpflichtet, die Identität ihrer Kunden festzustellen und die Personendaten zu registrieren.

Wir bitten daher alle unsere Kunden um Verständnis. Letztlich geht es hier um die Erfüllung einer gesetzlichen Vorgabe.

Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie in diesem Folder, den unser Berufsverband IVD zusammengestellt hat. Bei Fragen dürfen Sie sich aber auch gerne an uns bei Mühlfeld Immobilien in Weinheim oder Grasellenbach wenden.

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Ratgeber

18.04.2016
Wichtig für den Verkauf: Finanzielle Einbußen durch zu hohe Angebotspreise vermeiden!

Es klingt provokativ. Aber die beste Möglichkeit, beim Immobilienverkauf unter dem eigentlichen Marktwert zu landen, ist, mit einem zu hohen Angebotspreis zu starten. Warum dies so ist und wie die resultierenden finanziellen Einbußen vermieden werden können, möchten wir Ihnen hier vorstellen.

Natürlich ist es das Ziel eines jeden Eigentümers, beim Verkauf den Maximalpreis zu erzielen. Manchen Immobilienverkäufern erscheint es somit logisch, auf den realistischen Wert nochmals einen ordentlichen Zuschlag zu packen. Wer die Zeit mitbringt und dem Zufall vertraut, kann natürlich auf diese Weise vorgehen. Doch mit einer planbaren Immobilienvermittlung hat dies leider nichts zu tun, sondern eher mit der sinnbildlichen Suche nach der Nadel im Heuhaufen.

Meist haben die Eigentümer aber nicht so viel Zeit. Und noch gravierender – durch dieses hochpreisige Vorgehen läuft man Gefahr, am Ende unter dem eigentlichen Marktwert zu landen. Dies liegt an einer preislichen Abwärtsspirale, die sich wie folgt ereignet:

Der Marktwert einer Immobilie wird, sehr vereinfacht ausgedrückt, durch den Preis bestimmt, den die kaufinteressierten Marktteilnehmer bereit sind zu zahlen. Liegt der Angebotspreis also deutlich über dem Marktwert, wird sich mit einer hohen Wahrscheinlichkeit kein ernsthaftes Interesse am Erwerb des betreffenden Objektes ergeben. Nach einiger Zeit muss der Anbieter also reagieren und reduziert den Preis. Dieser Vorgang kann sich mehrmals wiederholen. Natürlich verfolgen die Interessenten diese Reduzierungsschritte mit und spekulieren nun auf die weitere Abwertung des Objektes. Als Ergebnis dieses Prozesses steht häufig der Verkauf unterhalb des bestmöglichen Preises. Dieser Wertverlust ist vermeidbar!

Vertrauen Sie deswegen auf die Marktkenntnis und Expertise von Fachunternehmen. Achten Sie auch darauf sich nicht durch den Vergleich mit anderen Angebotspreisen zu überzogenen Preisen verführen zu lassen. Denn ein solcher Vermarktungsfehler ist meist nur schwer zu korrigieren.

Bei Fragen zu diesem Thema stehen wir Ihnen gerne unter t.muehlfeld@muehlfeld-immobilien.de oder 06201-7048484 zur Verfügung. Wir freuen uns auf Sie!

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Ratgeber

04.04.2016
Verkäufer aufgepasst: Folgenschwere Bewertungsfehler durch den Vergleich von Angebotspreisen!

Trauen Sie sich die Wertermittlung Ihrer Immobilie selbst zu und wären Sie sich bei einem möglichen Verkauf auch sicher, dass Sie weder einen zu hohen noch einen zu niedrigen Preis angesetzt haben?

Wohl kaum und wie auch, denn immerhin nimmt man als Privateigentümer viel zu selten, oft nur einmal im Leben, am Handel von Immobilien teil. Dann nämlich, wenn man die eigene Immobilie verkaufen möchte. Den Privatverkäufern fehlen schlicht und einfach die Marktdaten. Bei einer fundierten Wertermittlung müssen diese in aller Umfänglichkeit vorliegen. Neben einem aktuellen Grundbuchauszug benötigt man auch Grundrisspläne, einen Lageplan, einen Energieausweis und einige weitere Objektangaben und -unterlagen. Am wichtigsten sind allerdings die Marktkenntnis und die fachliche Qualifikation des Wertermittlers.

Trotz dieser, teils komplexen, Anforderungen hören wir immer wieder aus der Praxis, dass Privatpersonen und leider auch manche „Experten“ Immobilienportale wie beispielsweise ImmobilienScout24 für die Objektbewertung nutzen. Zwar findet man dort eine tolle Übersicht der meisten Immobilienangebote, doch handelt es sich in allen Fällen um Angebotspreise, die nichts mit tatsächlichen Verkehrswerten der Immobilien zu tun haben. Diese als Referenzwerte für die Einschätzung des eigenen Anwesens zu nutzen, kann zu erheblichen Abweichungen vom marktfähigen Wert führen und somit zu schmerzhaften finanziellen Einbußen.

Dies gilt es zu vermeiden. Mit der fast dreißigjährigen Erfahrung von Mühlfeld Immobilien und der Fachkompetenz der beiden Immobilienökonomen Helge und Toni Mühlfeld können folgenschwere Fehler vermieden werden. Hinzu kommt, dass Toni Mühlfeld derzeit das Studium zum Diplom Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten in Freiburg absolviert. Da Helge Mühlfeld bereits diesen Studiengrad erreicht hat, wird es bei Mühlfeld Immobilien in Weinheim und Grasellenbach bald zwei ausgebildete Gutachter geben.

Nehmen Sie bei Bewertungsfragen also gerne Kontakt zu uns auf. Wir freuen uns auf Sie.

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Wir nehmen uns gerne Zeit für Sie.