Blogarchiv

Hier haben wir Ihnen alle bisherigen Blogartikel zusammengestellt. Diese sind nach verschiedenen Beitragskategorien sortiert.

Ratgeber

17.01.2019
Maklerauswahl: Vermittlungserfolg ist nachweisbar!
Die Auswahl eines passenden Maklerunternehmens bei der Vermittlung der eigenen Immobilie erscheint auf den ersten Blick nicht ganz einfach. Dies hängt damit zusammen, dass es sehr viele solcher Unternehmen gibt und dass sie alle einen schnellen Verkauf zum Maximalpreis versprechen. Oberflächlich betrachtet sind oft kaum Qualitätsunterschiede auszumachen, denn jedes Vermittlungsunternehmen versucht sich von seiner besten Seite zu präsentieren. Es gilt also ein wenig hinter die Kulissen zu schauen, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Dabei helfen zwei Bezugsgrößen, die nicht geschönt werden können und somit sehr genau den Vermittlungserfolg der Makler darstellen:
  • die durchschnittliche Vermittlungszeit 
  • die durchschnittliche Abweichung der Verkaufspreise von den jeweiligen Startpreisen
Bei der Vermittlungszeit ist anzumerken, dass diese bei Maklerunternehmen, die überwiegend an schwierigen Märkten tätig sind oder oft mit dem Verkauf von Spezialimmobilien beauftragt werden, einen höheren Durchschnittswert erreicht. Hier ist also eine differenzierte Betrachtung erforderlich. Als Entscheidungshilfe kann festgehalten werden: An guten Märkten sollte die durchschnittliche Vermittlungszeit bei 2 bis 3 Monaten liegen. An schwierigen Märkten sind 6 bis 9 Monate in Ordnung. Unabhängig von der Marktsituation sollte die durchschnittliche Negativ-Abweichung der Verkaufspreise von den jeweiligen Startpreisen nicht größer als 10% bis 15% betragen. Höhere Abweichungen zeigen, dass der Makler den örtlichen Immobilienmarkt nicht ausreichend gut kennt bzw. Schwächen bei der Wertermittlung aufweist. Vergleichen Sie also Maklerunternehmen nach diesen Kennwerten, sodass Sie im Anschluss eine transparente Entscheidung treffen können.
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Ratgeber

26.10.2018
Eigentum statt Miete: Kundenveranstaltung der Volksbank Weschnitztal!

Eigentum statt Miete: Ein Thema, das die vorwiegend jungen Leute des Weschnitztals wohl sehr interessierte. Denn die Plätze im Vereinsheim der KSG Mitlechtern waren gestern Abend vollends besetzt.

Die Volksbank Weschnitztal hatte zu dieser Kundenveranstaltung eingeladen und stellte mit Herrn Prangenberg einen sehr erfahrenen Referenten. Dieser verstand es, ein recht trockenes Thema unterhaltsam zu präsentieren und erreichte seine gebannten Zuhörer offensichtlich sehr gut. Das war auch wichtig, denn vor allem für junge Menschen kann der Immobilienerwerb ein wesentlicher Bestandteil der Altersvorsorge sein. Und dass dabei das eigene Tätigwerden und nicht das reine Verlassen auf den Staat notwendig ist, rechnete der Referent anhand zahlreicher Beispiele einprägsam vor.

Neben den Gastgebern waren auch die Firma BIG Haus und wir von Mühlfeld Immobilien vor Ort, um den Interessierten im Anschluss Rede und Antwort zu stehen. Wir bedanken uns im Zuge dessen recht herzlich bei der Volksbank für die Einladung und freuen uns schon auf die nächste Kundenveranstaltung.

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Ratgeber

22.12.2017
Ortsgerichtsschätzungen: Was spricht dafür und worauf sollten Sie achten!

Ortsgerichte sind ausschließlich in Hessen durch Landesgesetz errichtete Hilfsbehörden der Justiz. Sie bestehen in allen hessischen Gemeinden. Als entsprechende Rechtsgrundlage gilt das Ortsgerichtsgesetz (OGerG). Demnach können die Ortsgerichte unter anderem für die Schätzung von Grundstücken oder Rechten an Grundstücken etc. beauftragt werden. Hierfür müssen drei Ortsgerichtsmitglieder tätig werden. Diese sollten mit der Schätzung von Grundstücken vertraut sein.

Unserer Erfahrung nach nutzen sehr viele Eigentümer aus den unterschiedlichsten Beweggründen diesen Schätzungs-Service. Es sprechen vor allem die sehr niedrigen Gebühren dafür. So betragen diese beispielsweise für eine Immobilie mit einem Schätzwert von 50.000,- € nur 72,- €. Die Gebühr steigt um 6,00 € je 10.000,- € höheren Schätzwert. Damit liegen die Kosten weit unter denen eines Verkehrswertgutachtens.

Allerdings zeigt die Praxis, dass die Schätzwerte der Ortsgerichte nicht selten 30-50% von den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen abweichen. Vor allem im Bereich der Erbschaftssteuer kann dies verheerende Auswirkungen für die Erben haben. Denn die Schätzungen werden von den hessischen Finanzämtern anerkannt. Ist also eine Schätzung deutlich zu hoch, zahlen Erben mit geringen Freibeträgen viel mehr Erbschaftssteuer als angemessen.

Wir wollen damit keinesfalls behaupten, dass die Schätzungen der Ortsgerichte generell falsch sind. Denn manchmal sind die ehrenamtlich tätigen Beamten, die mit einem viel zu geringen Budget arbeiten müssen, tatsächlich mit der Schätzung von Grundstücken vertraut. Dennoch möchten wir Sie sensibilisieren und dazu animieren, dass eine Gegenprüfung der Schätzungen sehr sinnvoll ist.

Dabei sollten Sie einen Fachmann aus der Region wählen, der entsprechende Qualifikationen nachweisen kann und die örtlichen Marktgegebenheiten kennt. Sparen Sie vor allem nicht am falschen Ende.

Sollten Sie Fragen haben, dann kommen Sie gerne auf uns zu. Wir freuen uns auf Sie.

Toni Mühlfeld (Diplom Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten) und Helge Mühlfeld (Gutachter WAK)

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Ratgeber

19.12.2017
Marktanalyse: Möchten Sie vom Aufwärtstrend profitieren?

Das anhaltend geringe Immobilienangebot an der Bergstraße und die sehr große Nachfrage nach Wohnraum führen zu steigenden Immobilienpreisen. Dies hat auch Auswirkungen auf das Preisgefüge im ländlichen Raum. Suchende, die eigentlich die Ballungszentren präferieren, weichen immer öfters in ländliche Gebiete aus. Dieser Trend führt dazu, dass auch dort teilweise die Immobilienpreise steigen.

Planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie? Dann ist aktuell ein sehr guter Zeitpunkt dafür. Wir unterstützen Sie gerne dabei. Mit unseren Sonderleistungen zur Immobilienvermittlung und der möglichen Anwendung eines Bieterverfahrens können wir Ihnen den Maximalpreis garantieren.

Sprechen Sie uns gerne an!

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Ratgeber

19.10.2017
Are you ready? Wie man sich auf einen Besichtigungstermin vorbereitet!

„Das Haus steht ja direkt an einer Hauptstraße?! Eigentlich suchen wir ja eine Immobilie in ruhiger Lage!“ Wie diese beispielhafte Aussage eines Interessenten zeigt, sind nicht alle Suchenden optimal auf Besichtigungstermine vorbereitet. Dabei stellen viele Immobilienvermittler den Interessierten schon im Voraus umfassende Informationen zum Angebot zur Verfügung.

Warum auf diese nicht immer zurückgegriffen wird, ist durchaus etwas rätselhaft. Denn eine gute Terminvorbereitung bedeutet für alle Beteiligten klare Vorteile. So hilft die genaue Betrachtung der Objektinformationen dabei, dass eine Vorauswahl getroffen werden kann. Welche Häuser schaue ich mir an und welche nicht? Eine klare Zeitersparnis ist die Folge. Weiter führt eine detaillierte Vorarbeit dazu, dass eine schnellere Entscheidung nach der Besichtigung getroffen werden kann. Gerade auf „umkämpften“ Immobilienmärkten kann dies entscheidend sein.

Doch wie bereiten Sie sich bestmöglich auf Ihre Besichtigungstermine vor? Wir von Mühlfeld Immobilien sagen es Ihnen genau:

1. Suchkriterien: Legen Sie im Vorfeld genau Ihren Suchwunsch fest. In welcher Lage sich das Haus befinden soll, Zimmeranzahl, Wohnfläche, Grundstücksgröße etc. sind wichtige Parameter, die Sie für sich im Voraus beantworten sollten und die das „Gerüst“ Ihrer Suche darstellen.

2. Budget: Bevor Sie auf die Suche gehen, müssen Sie wissen, was Sie ausgeben können. Denken Sie dabei auch an die Nebenkosten des Erwerbs und an mögliche Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten. Ein Termin mit Ihrem Bankberater ist in diesem Zusammenhang sinnvoll.

3. Auswertung der Objektinformationen: Mühlfeld Immobilien stellt den Interessenten ein umfangreiches Objektexposé mit Anschrift und einen virtuellen Innenrundgang zur Verfügung. Nutzen Sie diese Informationen! Was spricht beispielsweise dagegen, sich vorab die Lage genauer anzuschauen? Vieles können Sie an einem Haus verändern, die Lage wird aber stets die gleiche bleiben. Es ist also sinnvoll, für diesen Punkt Zeit zu investieren.

4. Besichtigung: Bereiten Sie für diese alle Fragen vor, die Ihnen bei der Betrachtung der Objektinformationen aufgekommen sind. Es ist die Aufgabe des Maklers, Ihnen diese Fragen zu beantworten. Eine bessere Gelegenheit erhalten Sie nicht. Es kann auch sinnvoll sein, gleich zum ersten Termin einen eigenen Berater mitzubringen, der für Sie das Angebot genauer unter die Lupe nimmt. Je mehr Informationen Sie sammeln, desto besser können Sie sich später entscheiden.

5. Nachbereitung des Termins: Schließen Sie den Eigentümer oder den Vermittler in Ihre Überlegungen mit ein. Halten Sie diese auf dem Laufenden. Teilen Sie mit, falls Sie noch Zeit für die Entscheidung benötigen. Nur so werden Sie ernsthaft bei der Verkaufsentscheidung berücksichtigt.

Und jetzt die Frage: Are you ready? Oder müssen Sie an Ihrer Terminvorbereitung arbeiten? Wie dem auch sein, wir helfen Ihnen gerne mit weiteren Tipps und vielleicht haben wir ja schon bald eine passende Immobilie für Sie im Angebot.

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Ratgeber

12.10.2017
Tipp für die Wohnungssuche: Kreativität zahlt sich aus!

Viele Suchende klagen derzeit, dass es größte Schwierigkeiten bereitet eine Wohnung zu finden. Entdeckt man ein ansprechendes Angebot, konkurriert man prompt mit einer Vielzahl von Interessenten. Dies gilt nicht nur für den Kauf von Wohnungen, sondern auch für die Anmietung. Natürlich könnte man in Regionen ausweichen, in denen genügend Angebot vorhanden und die Nachfrage deutlich geringer ist. Das kommt aber oftmals nicht in Frage.

Es braucht also kreative Ansätze, um dieses Problem zu lösen. Eine Möglichkeit wäre beispielsweise, dass man Kontakt mit den Eigentümern aufnimmt, bevor deren Wohnungen am Immobilienmarkt öffentlich angeboten werden. Dieser Weg eignet sich vor allem bei größeren Wohnanlagen. Gehen Sie dabei wie folgt vor:

1. Wunschstandorte wählen

2. Kleinen Steckbrief mit Ihren Kontaktdaten entwerfen

3. Steckbrief vervielfältigen

4. „Bewerbung“ in die Briefkästen der Wohnanlagen einwerfen

Natürlich ist bei einem solchen Vorgehen die Rücklaufquote sehr gering. Aber es reicht ja auch vollkommen aus, wenn ein oder zwei Eigentümer sich bei Ihnen melden. Auch im Mietfall, bei dem der Einwurf den Mieter und nicht den Eigentümer erreicht, kann diese Variante der Wohnungssuche helfen. Denn möglicherweise plant dieser auszuziehen und sucht einen Nachmieter, um seine Wohnung früher verlassen zu können.

Eines steht fest: Ob Sie den vorgeschlagenen Weg wählen oder eigene Ideen entwickeln, bleibt vollkommen Ihnen überlassen. Grundsätzlich müssen Sie sich aber von der Masse abheben, damit Sie wahrgenommen werden. Dabei hilft es nicht, das zu tun, was alle machen. Seien Sie also kreativ!

Bei Fragen rund um das Thema Immobilien dürfen Sie gerne auf unsere Erfahrung zurückgreifen. Melden Sie sich also bei uns. Wir freuen uns auf Sie.

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Ratgeber

06.10.2017
The right one: Wie finde ich den richtigen Makler?

Ein guter Freund bat uns vor kurzem, dass wir ihn bei der Suche nach einem geeigneten Makler zu unterstützen. Die Immobilie befand sich weit außerhalb unseres Marktgebiets, weswegen wir nicht persönlich für ihn tätig werden konnten.

Wir setzten uns also an den Rechner und gingen auf die Googlesuche. Dabei stießen wir auf ein bekanntes Dilemma, welches uns aber im Zuge der Suche wieder richtig bewusst wurde: Eine zweite Chance zur Auswahl eines Maklers hat man in der Regel nicht. Denn die Wenigsten verkaufen mehr als eine Immobilie in ihrem Leben. Einfacher ist es da in einer Bücherei. Dort leiht man ein Buch aus und falls es nicht gefällt, gibt man es zurück und schaut nach einem neuen.

Sie sehen also, dass die Suche nach einem Immobilienmakler sehr gewissenhaft und sorgfältig erfolgen sollte. Doch anhand welcher Kriterien kann ich einen Fachmann erkennen?

Bei der eigenen Maklersuche für unseren Freund stellten wir sehr schnell fest, dass aus einer Reihe von Kriterien zwei Merkmale besonders wichtig für die Auswahl waren: das berufliche Ausbildungsniveau der Makler und deren Erfahrung! Denn diese beiden Punkte können schon vor einer Beauftragung nachgeprüft werden, wohingegen man auf viele andere Versprechungen nur vertrauen kann.

Wir konnten schließlich unserem Freund mit gutem Gewissen einen Immobilienexperten empfehlen. Wir sind gespannt, wie die Zusammenarbeit verläuft.

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Ratgeber

02.10.2017
So einfach ist es leider nicht: Das Problem mit der schnellen Wertermittlung!

Was ist meine Immobilie wert? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer. Sogar dann, wenn diese noch gar nicht verkauft werden soll. Es ist eben ein gutes Gefühl, über seine Vermögenswerte Bescheid zu wissen.

Doch die Wertermittlung von Immobilien ist alles andere als einfach. Denn Immobilien werden, im Vergleich zu Autos, nur selten veräußert. Es fehlen also Referenzverkäufe für den Preisvergleich. Es kommt hinzu, dass eine Immobilie ein sehr heterogenes Gut ist und sich der betreffende Markt durch eine hohe Intransparenz auszeichnet. Folglich haben wohl viele zwar eine Vorstellung, was 250 g Butter kosten, aber bei der Betrachtung von Immobilien ist dies demgegenüber um ein Vielfaches schwerer.

Es braucht also Experten, die sich mit der Wertermittlung auskennen und spezifisch darin geschult sind. Es verwundert deswegen immer wieder, dass Immobilienmakler oder andere Unternehmen (Bsp.: ImmobilienScout24) kostenlose Wertermittlungen anbieten. Denn eine fundierte Wertermittlung ist mit einer großen Fülle an Aufgaben verbunden. So muss beispielsweise das betreffende Objekt besichtigt, der bauliche Zustand genauestens untersucht, vielfältigste Unterlagen bezüglich ihres Einflusses auf den Wert eingesehen und grundstücksrechtliche Parameter geprüft werden. Dies ist aufwendig und benötigt Zeit.

Schnelle und dadurch kostenlose Wertermittlungen sind daher eher in den Bereich des Glücksspiels und weniger einer seriösen Fachberatung zuzuordnen. Achten Sie daher immer darauf, dass Ihr Dienstleister wichtige Dokumente wie Grundrisspläne, einen Lageplan, einen Grundbuchauszug anfragt oder auch Geräte zur Untersuchung des baulichen Zustands zur Hand hat. Dies sind beispielhafte Merkmale einer fachmännischen Wertexpertise, die dann eben auch ihren Preis haben darf. Sparen Sie also nicht am falschen Ende, denn im Trüben fischen können Sie auch alleine!

Sollten Sie Fragen haben, dann kommen Sie gerne auf uns zu. Wir freuen uns auf Sie.

Toni Mühlfeld (Diplom Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten) und Helge Mühlfeld (Gutachter WAK)

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Ratgeber

17.03.2017
Safety first: Ist Ihr Haus richtig versichert?

Gehören Sie zu denjenigen, die schon das eigene Traumhaus gefunden haben? Glückwunsch! Denn in manchen Regionen stellt sich die Suche nach der passenden Immobilien mittlerweile als höchst schwierig dar. Das geringe Angebot und eine gleichzeitig hohe Nachfrage sind die Gründe dafür.

Als neue Immobilieneigentümer sollten Sie sich aber, neben der Freude über diesen bedeutenden Schritt, auch darum kümmern, dass Sie bei einem objektbezogenen Schadensfall in keinen finanziellen Engpass geraten. Es geht um die Frage: Ist Ihr neues Haus richtig versichert?

Zunächst einmal muss der Eigentumswechsel einer Immobilie dem Versicherer unverzüglich mitgeteilt werden. Die Rechte und Pflichten aus der bestehenden Wohngebäudeversicherung gehen automatisch auf den Erwerber über. Somit geht auch das Recht zur Kündigung der Versicherung auf den neuen Gebäudebesitzer über. Für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode haften der Verkäufer und der Erwerber des Gebäudes gesamtschuldnerisch. Dies klingt alles recht simpel. Doch wie so oft stecken die Schwierigkeiten im Detail und es ergeben sich beispielsweise folgende Fragen:

1. Wann ist unverzüglich? Direkt nach Abschluss des Kaufvertrages, nach Besitzübergang oder nach Eintragung ins Grundbuch?

2. Sind die Konditionen des übernommenen Versicherungsvertrags überhaupt marktkonform und in welcher zeitlichen Frist könnte das Kündigungsrecht ausgeübt werden?

3. Gesamtschuldnerische Haftung – in der Regel hat der Veräußerer vor dem Verkauf schon für eine Teilperiode oder für die gesamte Periode die Prämie gezahlt. Müssen sich also Veräußerer und Erwerber „intern“ einigen, wer welchen Anteil zahlt, um so einen Ausgleich zu schaffen?

Allein diese Fragen zeigen, dass der frühzeitige Kontakt zu einem Versicherungsexperten sinnvoll ist. Dies gilt natürlich auch für den Veräußerer, der beispielsweise einen möglichen Leerstand dem Versicherer anzeigen muss.

Die SV Sparkassen Versicherung um den Generalagenturleiter Sven-Frederik Linke in Weinheim bietet hierfür einen kostenlosen Versicherungscheck an. Dabei können sich sowohl Verkäufer als auch Käufer zu sämtlichen Versicherungsfragen beraten lassen. Gerne stellen wir für Sie einen persönlichen Kontakt her. Sprechen Sie uns an!

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Ratgeber

18.01.2017
Realität: Damit haben wir immer wieder zu kämpfen!

Vor Kurzem mussten wir einen Eigentümer davon überzeugen, dass seine Immobilie nicht 240.000,- € sondern nur 175.000,- bis 180.000,- € Wert sei.

Dieses Unterfangen war nicht ganz einfach. Denn der Immobilienberater vor uns hatte den höheren Wert berechnet und dem Verkäufer zugesagt, dass man 240.000,- € erzielen könne. Und ganz offen gesprochen, die Aussichten auf 70.000,- € Mehrerlös waren natürlich sehr verlockend. Der Verkäufer hat uns schließlich vertraut und wir bekamen den Vermittlungsauftrag. Nach einer sehr schwierigen und langen Vermittlungszeit konnten wir am Ende das Haus für 170.000,- € verkaufen.

Solche Situationen erleben wir sehr häufig. Trifft ein Eigentümer in solchen Fällen nicht doch noch auf ein Fachunternehmen, muss er mit den Folgen der schlechten Beratung leben. Gerade bei Immobilientransaktionen, die durch verhältnismäßig hohe Volumen geprägt sind, können Fehleinschätzungen und Falschberatungen zu gravierenden finanziellen Risiken führen.

Mondpreise als Akquisetool – ein Schelm, wer Böses dabei denkt!

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